Nová právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy obcou od 1. mája 2021

Dňa 1. mája 2021 nadobudol účinnosť zákon č. 151/2021 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa mení zákon Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len „novela č. 151/2021 Z. z.“). 

Novela č. 151/2021 Z. z. zásadným spôsobom mení pravidlá a povinnosti obce ako vlastníka poľnohospodárskej pôdy pri prenechávaní poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám. Poľnohospodárska pôda je jedným z druhov nehnuteľného majetku obce. Obec zásadne nepotrebuje poľnohospodársku pôdu využívať sama na plnenie úloh obce. Z uvedeného dôvodu obce spravidla prenechávajú poľnohospodársku pôdu do nájmu iným osobám, ktoré majú postavenie podnikateľov prevádzkujúcich podnik s predmetom činnosti (podnikania) „poľnohospodárstvo“. 

Prenechávanie poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám je pre obec často náročné, keďže je regulované viacerými právnymi predpismi, ktoré treba správnym spôsobom právne interpretovať. Tieto predpisy regulujú ten istý právny vzťah (nájom) rozdielnym spôsobom, a preto obec musí siahnuť po interpretačných pravidlách. 

Príspevok zrozumiteľne vysvetľuje najdôležitejšie inštitúty spojené s nájmom poľnohospodárskej pôdy obcou a poukazuje na nový právny režim nájmu obecnej poľnohospodárskej pôdy účinný od 1. mája 2021.

Právna úprava a jej aplikácia

Nájomný vzťah, ktorého predmetom je nájom pozemku na poľnohospodárske účely, má špecifický charakter. Právny rámec tohto právneho vzťahu preto tvorí primárne osobitnýzákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v z. n. p. (ďalej len „zákon o NPP“). Podľa § 1 ods. 1 zákona o NPP:

„Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa postupuje pri podnájme pozemku na poľnohospodárske účely.“

Predmetné ustanovenie určuje právnu úpravu, ktorou sa bude riadiť nájomný vzťah v konkrétnom prípade alebo v konkrétnych otázkach, a vyjadruje právny princíp „lex specialis derogat legi generali“ (špeciálny zákon ruší všeobecný zákon, resp. právny predpis). Platí teda, že ak zákon o NPP obsahuje odlišnú právnu úpravu ako zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) vo svojich ustanoveniach upravujúcich nájomnú zmluvu (§ 663 až § 684), majú ustanovenia zákona o NPP prednosť pred ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka len v prípade, keď absentuje právna úprava v zákone o NPP. Z uvedeného vyplýva, že na osobitné právne vzťahy vyplývajúce z užívania poľnohospodárskych a lesných pozemkov na poľnohospodárske účely, ktoré sú upravené v zákone o NPP, je vylúčená aplikácia Občianskeho zákonníka. 

Pri prenechávaní pozemkov a stavieb vo vlastníctve obce na poľnohospodárske účely treba navyše zohľadňovať aj generálny právny predpis regulujúci prenechávanie majetku obce do nájmu – zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len „zákon o majetku obcí“). Zákon o NPP má vo vzťahu k zákonu o majetku obcí tiež charakter osobitného predpisu, ktorý má prednosť pred ustanoveniami zákona o majetku obcí v otázkach výslovne upravených zákonom o NPP. V otázkach neupravených zákonom o NPP sa obec riadi generálnym (všeobecným) zákonom o majetku obcí.

Osobitný režim prenechávania majetku na poľnohospodárske účely v zákone o NPP je zdôvodnený samotným charakterom predmetu nájomného vzťahu a účelom jeho využitia.Existuje verejný záujem na zhodnocovaní a obhospodarovaní poľnohospodárskej pôdy, ktorého naplnenie je súčasne povinnosťou jej vlastníka.

Potreba transparentnosti pri prenechávaní majetku obce do nájmu tretím subjektom je zas legislatívne premietnutá do verejnoprávnych požiadaviek obsiahnutých v zákone o majetku obcí, ktoré nemôžu byť opomenuté ani v uvedenom prípade osobitného predmetu a účelu nájmu.

Nájomca poľnohospodárskej pôdy

Obec môže uzatvoriť „Zmluvu o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku“ v prípade prenájmu poľnohospodárskej pôdy, ak je nájomcom fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá je podnikateľom prevádzkujúcim podnik.

Podnikateľom prevádzkujúcim podnik sú:

• fyzické osoby podnikajúce ako samostatne hospodáriaci roľníci podľa zákona č. 105/1990 Zb. o súkromnom podnikaní občanov v z. n. p., alebo
• právnické osoby – obchodné spoločnosti alebo družstvá založené a existujúce v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v z. n. p. (ďalej len „Obchodný zákonník“).

Tieto osoby majú v predmete činnosti ako predmet podnikania uvedené napríklad„poľnohospodárstvo vrátane predaja nespracovaných poľnohospodárskych výrobkov za účelom spracovania alebo ďalšieho predaja.“

Obec môže prenechať poľnohospodársku pôdu do nájmu aj iným osobám. V prípade ostatných osôb však existujú zásadné rozdiely oproti nájomcom, ktorí sú podnikateľmi v oblasti poľnohospodárstva. Predovšetkým sa na nich nevzťahujú ustanovenia § 7 a nasl. zákona o NPP týkajúce sa napríklad výšky nájomného, minimálnej výpovednej lehoty pri nájomnej zmluve uzatvorenej na neurčitý čas, ustanovenia o minimálnej dĺžke trvania zmluvy uzatvorenej na určitý čas, prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy a pod.

Zánik inštitútu prednostného práva doterajšieho nájomcu

Do 30. apríla 2021 mal nájomca v prípade, že riadne a včas plnil svoje záväzky z nájomnejzmluvy k poľnohospodárskemu majetku obce a neexistovali výluky na strane prenajímateľa, právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok, ktorý nájomca dovtedyužíval, za nájomné v obvyklej výške. Porušenie prednostného práva doterajšieho nájomcu malo za následok absolútnu neplatnosť uzatvorenej nájomnej zmluvy obce s inou osobou.

Takéto zákonné obmedzenie do 30. apríla 2021 výrazne obmedzovalo slobodu obce ako prenajímateľa voľne a transparentne si vybrať postupom podľa zákona o majetku obcínajvhodnejšieho nájomcu svojho poľnohospodárskeho majetku. Zákonodarca inštitútom prednostného práva nájomcu výrazne zasahoval do oprávnení prenajímateľa nakladať s poľnohospodárskym pozemkom formou prenájmu.

Novou právnou úpravou sa od 1. mája 2021 odstraňuje nevyvážené právne postavenie medzi prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku a jeho nájomcom. Nová úprava rešpektuje potrebu nevyhnutnej miery administratívnej flexibility, znamená však posun k zvýšenej ochrane vlastníckych práv obce.

Vlastnícke právo je jedným zo základných práv a slobôd, ktorému poskytuje osobitnú ochranu aj zákon č. 460/1992 Zb. Ústava Slovenskej republiky (ďalej len „Ústava SR“). Je vyjadrené ako právo každého vlastniť majetok s tým, že vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Vlastnícke právo je v slovenskej i zahraničnej právnej civilistike vo všeobecnosti označované za najvýznamnejšie vecné právo, čoho dôsledkom je systematické zaradenie do prvej hlavy druhej časti Občianskeho zákonníka upravujúcej vecné práva.

Obsah základného, Ústavou SR garantovaného práva vlastniť majetok je podrobnejšie upravený v Občianskom zákonníku ako základnom kódexe slovenského súkromného práva. V§ 123 Občianskeho zákonníka je obsah vlastníckeho práva upravený ako právo v medziach zákona predmet svojho vlastníctva držať (ius possidendi), užívať (ius utendi), požívať jeho plody a úžitky (ius frutendi) a nakladať s ním (ius disponendi), pričom posledná uvedenázložka tohto súboru oprávnení (ius disponendi) vyjadruje oprávnenie vlastníka výsostne rozhodovať o ďalšom právnom osude veci. Dispozičné oprávnenie prenechania majetku do prenájmu v sebe z povahy veci zahŕňa aj možnosť voľby, komu chce vlastník svoj majetok prenajať. Dispozičnému oprávneniu prenechania majetku do prenájmu zrkadlovo zodpovedá aj oprávnenie majetok neprenajať.

Na vyriešenie prechodného obdobia zákonodarca ustanovil v § 24g zákona o NPP intertemporálne ustanovenie k úpravám účinným od 1. mája 2021:

„Ak nájomná zmluva, ktorá je uzavretá počas trvania nájmu dohodnutého na určitý čas a ktorej predmetom je užívanie toho istého pozemku, nenadobudne účinnosť do 1. mája 2022, stráca platnosť.“

Užívanie poľnohospodárskej pôdy bez písomnej nájomnej zmluvy

V aplikačnej praxi sa možno stretnúť s prípadmi porušenia zákona, keď subjekty užívajú obecnú poľnohospodársku pôdu bez uzatvorenia písomnej nájomnej zmluvy, čo je v rozpore so zákonom o majetku obcí.

Zákon o NPP sa s cieľom naplnenia verejného záujmu riadneho obhospodarovania poľnohospodárskej pôdy snaží túto nezákonnosť preklenúť. S týmto cieľom zákonodarca v § 12 ods. 4 zákona o NPP novým spôsobom zakotvuje zákonný predpoklad vzniku nájomného vzťahu na neurčitý čas pri užívaní bez písomnej nájomnej zmluvy takto:

„Ak oprávnený užívateľ, ktorý pozemok užíva podľa osobitného predpisu, ^12aa) vlastníkovi preukázateľne navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie alebo neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je oprávnený užívateľ pozemku, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok. Návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy podľa prvej vety možno odmietnuť v celom rozsahu alebo v časti. Užívateľ je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa prvej vety poučiť vlastníka o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah podľa prvej vety, inak tento nájomný vzťah nevznikne. Ak vlastník pred uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku podľa prvej vety, oznámi túto skutočnosť užívateľovi do šiestich mesiacov odo dňa doručenia návrhu.“

____________________

12aa) § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov.

Na naplnenie zákonného predpokladu vzniku nájomného vzťahu na neurčitý čas v prípade,keď neexistuje písomná nájomná zmluva, sa vyžaduje kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:

• užívanie pozemkov bez nájomnej zmluvy;
• užívanie oprávneným užívateľom podľa § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v z. n. p.;
• návrh na uzavretie nájomnej zmluvy zo strany užívateľa;
• márne uplynutie dvojmesačnej lehoty od doručenia návrhu (obec návrh neodmietla aninevyzvala na vrátenie a prevzatie pozemkov, ako ani neuzatvorila nájomnú zmluvu s inou osobou);
• upozornenie užívateľa na právne dôsledky nekonania obce;
• dodržanie zákonom stanovených lehôt.

Ak užívateľ v sprievodnom liste k nájomnej zmluve obec neupozorní na právne dôsledky jej nekonania, resp. ak nie je obec zo strany užívateľa o týchto dôsledkoch poučená inou preukázateľnou formou, nedôjde k naplneniu podmienok zákonného predpokladu vzniku nájomného vzťahu na neurčitý čas.

Nájom poľnohospodárskej pôdy a zákon o majetku obcí

Verejnoprávne požiadavky na platnosť uzatvorenia nájomnej zmluvy spočívajú v povinnosti postupovať pri prenechávaní majetku obce do nájmu postupom podľa § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí.

V prípade prenechania majetku obce do nájmu, ak neexistuje špeciálna právna úprava podľa osobitného zákona o NPP, je povinnosťou obce pri prenechávaní pôdy do nájmu postupovať jednou z nasledujúcich foriem:

• obchodnou verejnou súťažou,
• verejnou dražbou,
• priamym prenájmom najmenej za nájomné vo výške určenej znaleckým posudkom podľa osobitného predpisu,
• uplatnením výnimky prenajatia majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.

Vymedzenie dôvodu hodného osobitného zreteľa nesmie byť arbitrárnosťou (svojvôľou) orgánov obce. Ak sa osobitne kvalifikovaná trojpätinová väčšina poslancov obecného zastupiteľstva uznesie na dôvode, ktorý rešpektuje základné zásady nakladania s majetkom obce podľa § 7 ods. 1 zákona o majetku obcí, sleduje legitímny cieľ, pričom existuje logická nadväznosť medzi označeným dôvodom a vymedzeným cieľom a zvolený spôsob nakladania s majetkom je potenciálne schopný cieľ dosiahnuť, tak je naplnená podmienka (hypotéza) pre postup z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.

Nakladanie s majetkom obce formou prenájmu pozemkov a stavieb na poľnohospodársky účel prioritne v prospech konkrétneho subjektu práva môže byť dôvodom hodným osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí, ak obecné zastupiteľstvo legitímne vyhodnotí a v uznesení obecného zastupiteľstva výslovne popíše všetky vyššie uvedené kritériá vylučujúce arbitrárnosť pri rozhodovaní.

Za predpokladu, že:

• predmet nájmu bol doteraz navrhovateľom nájomnej zmluvy riadne užívaný a obhospodarovaný, čím dochádzalo k zvyšovaniu bonity poľnohospodárskej pôdy, a
• navrhovateľ nájomnej zmluvy si plnil riadne svoje zákonné povinnosti užívateľa predmetu nájmu (napr. riadne a včasné platenie nájomného, úhrada dane z nehnuteľnosti, zabezpečovanie kontroly kvality pôdy a pod.)

je legitímnym očakávaním navrhovateľa nájomnej zmluvy a súčasne môže byť dôvodom hodným osobitného zreteľa v podmienkach obce pristúpiť k uzatvoreniu nájomnej zmluvy. Hoci užívateľ nemá právny nárok na uzatvorenie nájomnej zmluvy (nemáprednostné právo na jej uzatvorenie), je riadne užívanie predmetu nájmu tak v záujme užívateľa, ako aj obce ako vlastníka poľnohospodárskej pôdy. Zo statusu vlastníka pôdy vyplývajú povinnosti chrániť jej vlastnosti a funkcie na zabezpečenie trvalo udržateľného obhospodarovania, ale taktiež na udržanie ekologického a genetického potenciálu živých organizmov.

Trvanie nájomnej zmluvy

Obec môže zmluvu o nájme poľnohospodárskej pôdy uzatvoriť na dobu určitú alebo na neurčitý čas. Zákon o NPP v § 8 kogentne upravuje minimálnu a maximálnu dobu nájmuna základe zmluvy uzatvorenej na určitý čas.

Podľa § 8 ods. 1 zákona o NPP:

„Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.“ 

(Dlhšie lehoty sú pri niektorých druhoch poľnohospodárskej prvovýroby podľa § 8 ods. 2 zákona o NPP, napr. pri ovocných sadoch.)

Nájomnú zmluvu uzavretú na neurčitý čas možno ukončiť na základe písomnej výpovede s tým, že dĺžka výpovednej lehoty je päť rokov.

Podľa § 13 ods. 2 zákona o NPP:

„Ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, preukázateľne doručil prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do uplynutia času, na ktorý bol nájom dohodnutý, tento návrh neodmietol alebo neoznámil nájomcovi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, predpokladá sa, že uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, vznikol medzi nimi nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok; § 12 ods. 4 druhá až štvrtá veta sa použijú primerane.“

Zákonodarca v uvedenom ustanovení zákona o NPP novým spôsobom upravuje prekonanie nezákonnej nečinnosti obce voči doterajšiemu nájomcovi, ktorý užíva poľnohospodársku pôdu obce na základe zmluvy uzatvorenej na dobu určitú. Ustanovenie § 13 ods. 2 zákona o NPP nie je „legalizáciou nečinnosti obce“, ale snahou zákonodarcu o napĺňanie verejného záujmu na riadnom obhospodarovaní poľnohospodárskej pôdy.

V intenciách § 13 ods. 2 in fine v spojení s § 12 ods. 4 zákona o NPP obec môže návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy odmietnuť v celom rozsahu alebo v časti. Nájomca je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy poučiť obec o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť obec, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve nájomcu pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah, v opačnom prípade tento nájomný vzťah nevznikne. Ak obec pred uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvorila nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je nájomca pozemku, oznámi túto skutočnosť nájomcovi do šiestich mesiacov odo dňa doručenia návrhu.

Primerané predĺženie doby nájmu alebo právo na primeranú náhradu 

Podľa § 13 ods. 1 zákona o NPP:

„Ak nájomca vynaložil nevyhnutné náklady na udržiavanie pozemku v stave spôsobilom na riadne poľnohospodárske využitie, ak nejde o obvyklé náklady pri užívaní prenajatého pozemku alebo ak vynaložil účelné náklady na rozmnoženie alebo na zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia, alebo na zvýšenie výkonnosti pozemku so súhlasom prenajímateľa, alebo v rámci opatrení schválených príslušným orgánom štátnej správy a dohodnutý čas nájmu alebo výpoveď nájmu dohodnutého na určitý čas sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkovvynaložených na taký účel (§ 8 ods. 2), a nájomca ich preto nemôže zužitkovať, má právo na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu.“

V danom prípade ide o vynaloženie nie obvyklých nákladov na udržiavanie poľnohospodárskeho pozemku, pričom pojem „obvyklé náklady“ je potrebné chápať ako náklady súvisiace s podnikaním nájomcu v poľnohospodárstve, teda napríklad náklady na sejbu, orbu a žatvu. „Nevyhnutné náklady na udržiavanie pozemku v stave spôsobilom na riadne poľnohospodárske využitie“ sú náklady súvisiace s udržiavaním pozemku v takom stave, aby sa napríklad vyhovelo legislatíve v oblasti ochrany poľnohospodárskej pôdy.

V prípade účelných nákladov na rozmnoženie alebo zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia alebo na zvýšenie výkonnosti pozemku so súhlasom prenajímateľa ide o vynaloženie účelných nákladov so súhlasom prenajímateľa, pričom výsledkom je rozmnoženie alebo zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia.

Vo všetkých v § 13 ods. 1 zákona o NPP predpokladaných situáciách je podmienkou nároku na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu skutočnosť, že nájom sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkov vynaložených na taký účel, nájomca ich preto nemôže zužitkovať a vydaním a navrátením pozemkov by nájomca utrpel stratu.

Opcia na nájom (automatické predlžovanie platnosti nájomných zmlúv) – NEZÁKONNÉ

Dĺžka trvania nájomnej zmluvy je podmienená dobou nájmu a uplynutím dojednaného času. Zmluvné strany si však môžu výslovne dojednať v zmluve možnosť automatickej obnovy zmluvy, vychádzajúc zo zásady zmluvnej voľnosti. Dojednaná automatická obnova zmluvy spočíva v tom, že nájomná zmluva zaniká uplynutím času, len ak prenajímateľ v určitej zmluvne pevne dojednanej lehote pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý,nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého majetku po skončení nájmu. V opačnom prípade sa nájomná zmluva obnovuje na určitý čas za podmienok dojednaných touto zmluvou.

Vo vzťahu k právnej úprave ukončenia nájomnej zmluvy obsiahnutej v zákone o NPP je možnosť automatickej obnovy zmluvy prípustná v rámci zmluvnej voľnosti zmluvných strán.

Zákon o NPP tento spôsob automatickej obnovy nájomnej zmluvy uzatvorenej na určitý čas upravoval pred novelizáciou zákonom č. 291/2017 Z. z. Zákon o NPP v súčasnosti síce uvedený spôsob ukončenia nájomnej zmluvy neupravuje, právna úprava ju však ani v súčasnosti nevylučuje. Vzhľadom na to možno uplatniť aj tzv. „obnovu“ doterajšej nájomnej zmluvy opäť na určitý čas za podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve. Toto sú nesprávne konštatovania – rozpor s kogentným § 490 ods. 2 Občianskeho zákonníka !!!

Upozornenie: Opcie (výslovné zmluvné dojednanie o automatickom predlžovaní platnosti nájomných zmlúv) na predlžovanie nájmov nie je vhodné dojednávať pri nájme poľnohospodárskej pôdy, ako ani pri akýchkoľvek iných druhoch nájomných zmlúv, ak je prenajímateľom obec. Zmluvne dohodnuté opcie nájomných zmlúv sú síce zákonnými dojednaniami, sú však spravidla pre obec najnevýhodnejšou kategóriou nájomných zmlúv. Nájomné vzťahy s opciou je právne najnáročnejšie ukončiť a často z nich plynie množstvo náročných súdnych sporov.