Menu

Neprispôsobiví nájomcovia obecných bytov

Neprispôsobiví nájomcovia obecných bytov

doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates
28. januára 2025

Spolužitie v bytových domoch predstavuje zložitú spoločenskú i právnu otázku. Obce si častokrát nevedia rady s neprispôsobivými nájomcami. Okrem ochrany obecných bytov ako druhu obecného majetku sa musia zaoberať aj sťažnosťami susedov na neprispôsobivých nájomcov. Autor sa v predloženom článku zaoberá výkladom existujúcich inštitútov na riešenie vzťahov s neprispôsobivými obyvateľmi a vysvetľuje spôsoby „vysťahovania“ týchto osôb z nájomných bytov.

Relevantná právna úprava

  • zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“),
  • zákon č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok v z. n. p. (ďalej len „CMP“),
  • zákon č. 576/2004 Z. z. o zdravotnej starostlivosti, službách súvisiacich s poskytovaním zdravotnej starostlivosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov v z. n. p. (ďalej len „zákon o zdravotnej starostlivosti“),
  • zákon č. 448/2008 Z. z. o sociálnych službách a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v z. n. p. (ďalej len „zákon o sociálnych službách“).

Mnohí neprispôsobiví nájomcovia trpia duševnými poruchami. Prejavujú sa napríklad hromadením odpadu alebo zanedbávaním základných sociálnych návykov. Takéto prejavy sú často prehĺbené požívaním alkoholu, omamných alebo psychotropných látok. Správanie sa neprispôsobivých nájomcov poškodzuje prenajatý obecný majetok i práva ostatných nájomcov.

Umiestnenie v zdravotníckom zariadení – tzv. zdravotnícka detencia

Spôsob, ktorý pozná náš právny poriadok za účelom umiestnenia osoby a jej následného držania v zdravotníckom zariadení, je konanie o prípustnosti prevzatia a držania v zdravotníckom zariadení podľa § 252 a nasl. CMP. V súlade s článkom 5 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd nesmie byť nikto pozbavený slobody okrem vymedzených prípadov, ak sa tak stane v súlade s konaním ustanoveným zákonom. Nariadená internácia osoby v tzv. totálnej inštitúcii (v uvedenom prípade na psychiatrickom oddelení ústavného zdravotníckeho zariadenia) musí byť za každých okolností a nanajvýš nevyhnutná (požiadavka subsidiarity nedobrovoľného zbavenia slobody človeka). Dôvody, pre ktoré môže byť určitá fyzická osoba bez svojho súhlasu umiestnená a držaná v ústave vykonávajúcom zdravotnú starostlivosť, sú taxatívne (výpočtovo/vyčerpávajúco) vymedzené v § 6 ods. 9 zákona o zdravotnej starostlivosti. Jedným z prípadov, kedy sa takýto informovaný súhlas pacienta na poskytnutie zdravotnej starostlivosti nevyžaduje, je vtedy, ak ide o osobu, ktorá v dôsledku duševnej choroby alebo s príznakmi duševnej poruchy ohrozuje seba alebo svoje okolie, alebo ak hrozí vážne zhoršenie jej zdravotného stavu [§ 6 ods. 9 písm. d) zákona o zdravotnej starostlivosti]. Znamená to, že na to, aby bolo možné dostať neprispôsobivú osobu do zdravotníckeho zariadenia, je potrebné, aby sa dopustila konania, ktorým bude ohrozovať seba alebo ostatných vo svojom okolí alebo ak hrozí vážne zhoršenie jej zdravotného stavu. Duševná porucha teda sama osebe nie je dôvodom pre prevzatie umiestneného do zdravotníckeho zariadenia bez jeho súhlasu. Musí sa k tomu pripojiť skutočnosť, že v dôsledku duševnej poruchy umiestnený ohrozuje seba, svoje okolie alebo hrozí závažné zhoršenie jeho zdravotného stavu. Dôvodom hospitalizácie môžu byť len skutočnosti, ktoré nastali pred jej hospitalizáciou a sú tak jej dôvodom. Výnimočne sa môže prihliadnuť na správanie pri hospitalizácii, ak vykazuje známky závažného, životu a zdraviu ohrozujúceho konania. 

Obmedzenia vyplývajúce z osobitného predpisu [v uvedenom prípade podľa § 6 ods. 9 písm. d) zákona o zdravotnej starostlivosti] predstavujú preventívny postup smerujúci k ochrane osoby, ktorá s ohľadom na diagnózu môže byť nebezpečná sebe, svojmu okoliu, javí známky duševnej poruchy, pričom detenčný postup je namieste, ak ohrozenie reálne existuje, ale aj v prípade, ak je odôvodnený postup v prípadoch, ak osoba javí napr. známky odchýlky duševného zdravia, slabomyseľnosti, poruchy vedomia a pod. Podmienkou je, že v čase prevzatia do zdravotníckeho zariadenia musia byť tieto dôvody preukázané.

V prípade, ak bude v dôsledku neprispôsobivého a ohrozujúceho správania zo strany občana privolaná rýchla zdravotná pomoc a následne bude táto prevezená do ústavu vykonávajúceho zdravotnícku starostlivosť, je tento povinný do 24 hodín oznámiť súdu prevzatie umiestneného bez jeho informovaného súhlasu do zdravotníckeho zariadenia. Notifikačná povinnosť zdravotníckeho zariadenia je viazaná na predpoklad, že fyzická osoba bola prevzatá do zdravotníckeho zariadenia (teda došlo k hospitalizácii spravidla na dlhší čas ako 24 hodín), pričom dôvody pre takýto postup vyplývajú zo zákona o zdravotnej starostlivosti [v uvedenom prípade podľa § 6 ods. 9 písm. d) zákona o zdravotnej starostlivosti].

Návrh na začatie tohto konania môže podať výlučne umiestnený v zdravotníckom zariadení (čo spravidla nemožno očakávať) alebo samotné zdravotnícke zariadenie, ktoré je povinné oznámiť súdu prijatie umiestneného do zdravotníckeho zariadenia za súčasného splnenia štyroch predpokladov:

  1. Umiestnený je v zdravotníckom zariadení (do ktorého sa dostal, napríklad po privolaní rýchlej zdravotnou pomoci).
  2. Umiestnený v dôsledku duševnej choroby alebo s príznakmi duševnej poruchy ohrozuje seba alebo svoje okolie, alebo hrozí vážne zhoršenie jeho zdravotného stavu.
  3. Umiestnený nedal súhlas so zadržaním jeho osoby v zdravotníckom zariadení.
  4. Hospitalizácia osoby je nutná na dlhší čas ako 24 hodín.

Obec nie je v rámci tohto konania oprávnená dávať akékoľvek podnety, návrhy, či byť účastníkom konania. Ide o jednu z alternatív, ktorá môže do budúcna nastať napríklad vtedy, ak by bola privolaná RZP (prípadne za súčinnosti mestskej polície) a osoba by bola umiestnená v zdravotníckom zariadení – na psychiatrickom oddelení. Konečné rozhodnutie je však na samotnom zdravotníckom zariadení.

Súdy sa opakovane vyjadrili  k aplikácii § 6 ods. 9 písm. d) zákona o zdravotnej starostlivosti, t. j. kedy určitá fyzická osoba (umiestnený) ohrozuje svoje okolie, kedy ohrozuje sám seba a kedy hrozí vážne zhoršenie jeho zdravotného stavu.

Umiestnený ohrozuje svoje okolie, ak u neho v dôsledku duševnej poruchy dochádza k závažnej verbálnej agresivite voči svojmu okoliu, napadnutiu, ublíženiu a inému nevhodnému správaniu, ktorým sťažuje spoločenské vzťahy iných osôb, neprimerane ich sleduje alebo iným spôsobom závažne obťažuje. V dôsledku ohrozovania okolia je na miesto obvykle privolaná okrem rýchlej zdravotnej pomoci aj asistencia polície.

K uvedenému dôvodu Okresný súd v Banskej Bystrici v uznesení, sp. zn. 32Pu/13/2019, z 30. mája 2019 uviedol: „Súd má za preukázané, že umiestnený trpí na základe lekárskeho nálezu duševnou poruchou F25.0 – schizofrénna porucha, manický typ. U umiestneného nejde o prvú nedobrovoľnú hospitalizáciu. Umiestnený sa na uvedenú duševnú poruchu lieči ambulantne u psychiatra, ktorý odporučil hospitalizáciu umiestneného pre nedodržiavanie liečby a ohrozovanie okolia. Súd z prípisu ambulantného lekára ďalej zistil, že umiestnený ohrozoval predavačku v predajni sekerou, bol nutný zásah polície, ktorá umiestneného priviedla následne do zdravotníckeho zariadenia. Umiestnený priznal požívanie alkoholu, hoci je psychiatrický pacient a má užívať lieky. Z uvedeného súd má jednoznačne za preukázané, že umiestnený trpí duševnou poruchou takej povahy a narušenia, že bol nebezpečný pre svoje okolie a v dôsledku nedodržiavania liečby, jej nerešpektovania u neho tiež hrozí závažné zhoršenie zdravotného stavu. Vzhľadom na tieto skutočnosti má súd za to, že prevzatie umiestneného do zdravotníckeho zariadenia bolo nevyhnutné pre zabránenie ďalšieho ohrozovania okolia a stabilizáciu zdravotného stavu umiestneného.

Druhý z dôvodov pre nedobrovoľnú hospitalizáciu je ohrozovanie svojej osoby. Ide o prípady, kedy umiestnený v dôsledku duševnej poruchy ohrozuje svoj život a zdravie sebapoškodzovaním, samovražednými sklonmi alebo iným zdraviu ohrozujúcim spôsobom. Pod tento zákonný dôvod je možné zaradiť aj okolnosti, kedy si umiestnený v dôsledku duševnej poruchy môže privodiť stratu zárobku, zaťaženie svojho majetku, uzavretie nevýhodných úverov, pôžičiek, bezdôvodné utrácanie majetku a pod., ku ktorým by bez duševnej poruchy za bežných okolností nedošlo.

K uvedenému dôvodu Okresný súd v Banskej Bystrici v uznesení, sp. zn. 32Pu/15/2019, z 17. júla 2019 uviedol: „Súd má za preukázané, že umiestnený trpí na základe lekárskeho nálezu duševnou poruchou – F23.9 akútna schizoformná psychotická porucha, F23.8 iné akútne prechodné psychotické poruchy. U umiestneného ide o prvo záchyt, o prvú nedobrovoľnú hospitalizáciu. Umiestnený nebol doposiaľ psychiatricky liečený. Duševná porucha sa u umiestneného prejavila tým, že si podrezal žily na predlaktiach, pri vyšetrení sedel skrčený, akoby ho niečo tlačilo nadol, kontakt nadviazal len po forsilirácii. Bola u neho prítomná vysoká intrapsychická tenzia, autistické myslenie s bludnými obsahmi, paranoidné bludné obsahy, vo vnímaní sluchové halucinácie. Umiestnený pri vyšetrení dňa 13.7.2019 zo zdravotníckeho zariadenia ušiel, nasledujúci deň bolo pre jeho hospitalizáciu potrebné volať RZP za prítomnosti polície. Umiestnený mal v čase pred prijatím znížený kontakt s realitou a jeho osobnosť bola psychoticky alterovaná, prítomná suicidialita, agresívne správanie a aktívny negativizmus. Tieto skutočnosti jasne preukazujú, že duševný stav umiestneného je takej povahy a stupňa narušenia, kedy ohrozuje seba a svoje okolie. Ohrozenie seba sa prejavilo tým, že si podrezal žily na predlaktiach zjavne pre samovražedné sklony. Ohrozenie okolia súd mal za dané nevyspytateľnosťou jeho súčasného správania (útek zo zdravotníckeho zariadenia oknom), v spojení s tým, že umiestnený pravidelne pri sebe nosí nôž, čo za jeho súčasného zdravotného stavu reálne ohrozuje bezpečnosť jeho okolia.

Posledným zákonným dôvodom je závažné zhoršenie zdravotného stavu. K tomu môže dôjsť jednak pred hospitalizáciou, ale aj vtedy, ak v dôsledku neprevzatia umiestneného do zdravotníckeho zariadenia by sa závažne zhoršil jeho zdravotný stav. Riziko z premeškania liečby je spravidla dané, ak umiestnený nemá nastavenú liečbu alebo ju nedodržiava. Jeho stav je potrebné jednak stabilizovať a nastaviť konkrétny spôsob jeho liečenia.

K uvedenému dôvodu Okresný súd v Banskej Bystrici v uznesení, sp. zn. 32Pu/17/2019, z 24. septembra 2019 uviedol: „Umiestnený trpí podľa lekárskeho nálezu duševnou poruchou pod č. F43.2 a F48. Bol vedený ako psychiatrický pacient u MUDr. Ignjatovičovej, u ktorej mal nastavenú liečbu, ktorú nedodržiaval. Najprv bral pol tabletky denne a po zvýšení dávky na jednu tabletku liečbu odmietal pre blížiaci sa pohreb otca a z dôvodu, že mu nastavená liečba nerobila po zdravotnej stránke dobre. Túto skutočnosť oznámil aj svojmu psychiatrovi, ktorý ho upozornil na možnosť jeho hospitalizácie a liečbu mu nezmenil. V konaní ostalo sporné, z akých dôvodov umiestnený vyhľadal zdravotnícke zariadenie, do ktorého prišiel v sprievode matky a partnerky. Podľa prijímajúceho lekára bol hospitalizovaný na odporúčanie ambulantného psychiatra a podľa umiestneného si mal prísť dať zmeniť liečbu. Z toho je súdu zrejmé, že umiestnený v čase prijatia nedodržiaval nastavenú liečbu, ktorú mu nezmenil ani jeho ambulantný lekár. Tým umiestnený prevzal na seba riziko zmeny svojho zdravotného stavu, ktorá aj nastala v čase jeho prijatia. Súd vychádzal zo stanoviska prijímajúceho lekára, podľa ktorého sa jeho stav v posledných týždňoch zhoršoval, čo udali zhodne partnerka a matka. Cítil sa neisto, mal úzkosti a trpel nespavosťou niekoľko nocí po sebe. Nebol schopný adekvátnej komunikácie, mal zárazy v rozprávaní (myšlienkové), ťažké ambivalencie, to znamená protichodné alebo simultánne existujúce protichodné emócie a postoje. Podľa názoru lekára išlo o závažnú ambivalenciu z pohľadu psychiatrie, ktorá blokovala jeho rozhodnutie. To sa prejavilo u umiestneného aj tým, že niekoľko hodín nebol schopný zobrať liek, ktorý pred neho dala matka. Umiestnený tak nevedel, či sa chce najesť alebo sa nechce najesť, či sa chce napiť alebo sa nechce napiť. Mal príznaky úzkosti na nesústredenosti. S poukazom na inteligenčnú vyspelosť umiestneného išlo o patologický stav, kedy podľa názoru súdu by bez primeranej liečby, ktorú do prevzatia umiestnený nedodržiaval, hrozilo jeho závažné zhoršenie zdravotného stavu z hľadiska zistenej symptomatiky a prežívaného tlaku utrpenia. Súd poukazuje aj na vyjadrenie umiestneného, ktorý chcel, aby mu dali telefón a notebook a potom tam môže byť, koľko je to potrebné. Súd tiež prihliadol na to, že umiestnený sa sám priznal, že s liekmi „šaškoval“, čo potvrdzujú závery vypočutého lekára a skutočnosti z prijímajúcej správy. Súd nemôže pristúpiť k prepusteniu umiestneného len na základe toho, že umiestneného v blízkej dobe čakajú dôležité pracovné povinnosti.“

Umiestnenie v zariadení sociálnych služieb

Ďalší spôsob „vysťahovania“ osoby z nájomných bytov predstavuje postup podľa zákona o sociálnych službách. Obligatórnou podmienkou postupu podľa tohto zákona je nárok na poskytnutie sociálnej služby, ktorou je činnosť zameraná na prevenciu vzniku nepriaznivej sociálnej situácie, zachovanie, obnova alebo rozvoj fyzickej osoby viesť samostatný život, zabezpečenie podmienok na uspokojovanie základných životných potrieb, riešenie krízovej sociálnej situácie, prevencia sociálneho vylúčenia atď.

Zákon o sociálnych službách pojednáva o viacerých zariadeniach pre fyzické osoby odkázané na pomoc inej fyzickej osoby, napr.:

  1. zariadenie podporovaného bývania podľa § 34 zákona o sociálnych službách,
  2. zariadenie opatrovateľskej služby podľa § 36 zákona o sociálnych službách,
  3. domov sociálnych služieb podľa § 38 zákona o sociálnych službách,
  4. špecializované zariadenie podľa § 39 zákona o sociálnych službách.

Vo všetkých uvedených zariadeniach sa konanie o odkázanosti na sociálnu službu začína buď na základe písomnej žiadosti o posúdenie odkázanosti na sociálnu službu fyzickej osoby, ktorej odkázanosť na sociálnu službu sa posudzuje, alebo na podnet orgánu, ktorý je príslušný rozhodovať o odkázanosti na sociálnu službu. Žiadosť o posúdenie odkázanosti obsahuje náležitosti podľa § 92 ods. 7 zákona o sociálnych službách.

V prípade bodu 2 (zariadenie opatrovateľskej služby) sa žiadosť o posúdenie odkázanosti podáva obci. V prípade bodov 1, 3 a 4 sa uvedená žiadosť podáva vyššiemu územnému celku (ďalej len „VÚC“). Miestna príslušnosť mesta a VÚC sa spravuje podľa miesta trvalého pobytu fyzickej osoby, ktorej odkázanosť na sociálnu službu sa posudzuje.

V rámci posudzovania odkázanosti na pomoc inej osoby sa zisťuje, ako je osoba schopná sa stravovať a dodržiavať pitný režim, či potrebuje pomoc pri vyprázdňovaní a osobnej hygiene, kúpeli, obliekaní, vyzliekaní, pri sedení alebo státí či iných zmenách polohy, posudzuje sa pohyb po schodoch, pohyb po rovine, orientácia v prostredí, dodržiavanie liečebného režimu alebo potreba dohľadu. Tieto činnosti sa bodujú a podľa dosiahnutých bodov sa určí rozsah odkázanosti na pomoc inej osoby a následne je fyzická osoba zaradená do niektorého zo šiestich stupňov odkázanosti. Spravidla čím je vyšší stupeň odkázanosti, tým je nárok na sociálnu službu vyšší. Pre úplnosť dodávame, že na umiestnenie fyzickej osoby do domova sociálnych služieb alebo do špecializovaného zariadenia je potrebná odkázanosť na pomoc inej osoby minimálne v V. stupni. Spôsob posudzovania odkázanosti je uvedený v prílohe č. 3 k zákonu o sociálnych službách.

Výpoveď podľa § 711 a nasl. Občianskeho zákonníka

Okrem zániku nájmu bytu písomnou dohodou ako dvojstranným dispozičným úkonom medzi prenajímateľom a nájomcom Občiansky zákonník pojednáva v § 711 ods. 1 písm. a) až písm. g) o jednostrannom právnom úkone zo strany prenajímateľa – výpovedi z nájmu bytu. Občiansky zákonník upravuje 7 výpovedných dôvodov. Uvedený výpočet výpovedných dôvodov je taxatívny (t. j. nemožno ho rozšíriť o iný dôvod, než ustanovuje Občiansky zákonník). Výpovedný dôvod musí byť naplnený ku dňu doručenia výpovede prenajímateľa nájomcovi, resp. skorším porušením povinnosti nájomcu. Výpovedné dôvody pritom môžu byť aj kombinované, teda v jednej výpovedi možno uviesť aj viac výpovedných dôvodov. Napríklad ak by nájomca okrem sústavného narušovania pokojného bývania v bytovom dome [§ 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka] zároveň hrubo porušoval svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné za užívanie bytu za dlhší čas ako tri mesiace [§ 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka].

Skutková situácia, t. j. ak nájomca ruší pokoj v bytovom dome a sú uňho prítomné aj iné negatívne prejavy, ako sú alkoholizmus, domáce násilie, rušenie nočného kľudu a iné neprispôsobivé správanie, napĺňa výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.“

Dôvodom výpovede v tomto prípade je konanie nájomcu alebo člena jeho domácnosti, a contrario konanie inej osoby tento výpovedný dôvod naplniť nemôže. Členom domácnosti nájomcu je osoba, ktorá s nájomcom tvorí domácnosť, nevyžaduje sa tu však naplnenie pojmu „spoločná domácnosť“, postačuje spolužitie predpokladajúce istú mieru trvalosti. Nerozhoduje vzťah týchto osôb k nájomcovi. Predovšetkým to môžu byť blízki príbuzní nájomcu, ktorí s ním bývajú, teda manžel, deti, jeho rodičia, súrodenci, ďalej ostatní členovia nájomcovej domácnosti, t. j. aj ďalší príbuzní s ním bývajúci, napríklad nevesta, zať, prarodičia, bratranci, sesternice. Patrí sem aj družka a jej deti. Môže ísť aj o iné osoby, ktoré so súhlasom nájomcu v jeho byte bývajú trvale alebo prechodne, teda napríklad v byte len prechodne prespávajú. Nájomca nezodpovedá za osoby v byte sa pravidelne nezdržujúce (návštevy). Vo všetkých prípadoch záleží na reakcii nájomcu na rušivé správanie sa týchto osôb. Ak nepodnikne nájomca žiadne kroky na vykonanie nápravy, nezakročí, nenapomenie poškodzovateľov, nepodnikne proti nim iné kroky, zodpovedá za takéto ich správanie a je možné použiť proti nemu tento výpovedný dôvod.  

Výpovedným dôvodom môže byť konanie nájomcu alebo takejto osoby spočívajúce v:

  1. hrubom poškodzovaní prenajatého bytu, jeho príslušenstva, spoločných priestorov domu alebo spoločného zariadenia v dome;
  2. sústavné narušovanie pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov;
  3. ohrozovanie bezpečnosti v dome;
  4. porušovanie dobrých mravov v dome.

Ad. 1 – K hrubému poškodzovaniu prenajatého bytu

Ide o opakované alebo trvajúce konanie, ktorým je poškodzovaný byt alebo jeho príslušenstvo, alebo spoločné časti a zariadenia domu, spravidla vandalizmus, či iné úmyselné konanie. Hrubým poškodzovaním bytu vzniká škoda prenajímateľovi spočívajúca aspoň v čiastočnom znehodnotení bytu vyžadujúcom opravu. Nestačí jednorazové poškodenie bytu alebo jeho príslušenstva, či spoločných častí alebo zariadení domu. Ide o konanie nájomcom alebo členom jeho domácnosti zavinené v príčinnej súvislosti, s ktorým bola spôsobená škoda. Môže sem za predpokladu dostatočnej intenzity patriť aj konanie spočívajúce v podstatnom zanedbávaní čistoty bytu či znečisťovaní spoločných priestorov domu. Nie je rozhodujúce, či toto hrubé poškodzovanie bolo úmyselné alebo nedbanlivostné, alebo k poškodzovaniu došlo v dôsledku zanedbávania riadnej údržby bytu. Zo samotného znenia zákonného ustanovenia, a to zo slova „poškodzuje“ vyplýva, že musí ísť o trvajúce, opakované, zavinené a dlhodobejšie poškodzovanie. Prihliada sa na všetky okolnosti, za ktorých došlo k hrubému poškodzovaniu bytu, spoločných priestorov alebo spoločných zariadení v dome.

Ad. 2 – K sústavnému narušovaniu pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov

Sústavné narušovanie pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov je narušovanie pokojného bývania iných osôb v dome aspoň po istý čas, t. j. sústavne. Jednorazové konanie nepostačuje. Môže ísť o hádky, hrubé správanie, nadávky, vyhrážky, fyzické útoky, zabraňovanie iným osobám v užívaní bytu alebo častí domu, šikanovanie iných obyvateľov domu, ale aj o obťažovanie iných nad mieru primeranú pomerom, a to aj imisiami (nadmerným hlukom, pachom, hmyzom, nečistotami, chovom zvierat). Toto narúšanie pokojného bývania potom musí smerovať proti ostatným nájomcom alebo vlastníkom bytov v dome. Takéto konanie možno použiť ako dôvod výpovede z nájmu bytu iba v primeranom časovom odstupe po tom, čo došlo (resp. dochádzalo) k narušeniu pokojného bývania v dome.

Ad. 3 – K ohrozovaniu bezpečnosti v dome

Ohrozovanie bezpečnosti v dome nepredpokladá aj vyvolanie následku spočívajúceho v skutočne vzniknutej škode, stačí ohrozenie bezpečnosti. Môže byť dané spôsobom užívania bytu, ale aj konaním, ku ktorému dochádza mimo bytu, môže ísť o používanie chemikálií, stavebné zásahy do bytu alebo spoločných častí a pod. Vzhľadom na formuláciu výpovedného dôvodu stačí, že dôjde k ohrozeniu bezpečnosti domu, nemusí pre naplnenie tohto výpovedného dôvodu takýmto konaním nájomcu dôjsť aj ku vzniku škody na dome. Aj v tomto prípade by malo ísť buď o konanie opakované, alebo konanie, ktorého následkom je vytvorenie stavu ohrozenia, ktorý trvá aspoň po istý dlhší čas. Ohroziť bezpečnosť domu možno neodbornými zásahmi do elektrických vedení, plynových a vodovodných prípojok, poškodením hromozvodov, výťahu, odstránením hasiacich prístrojov z domu, poškodením požiarnych hadíc, búraním otvorov do stien ohrozujúcich statiku budovy, ako aj rôznymi prestavbami a stavebnými úpravami.

Ad. 4 – K porušovaniu dobrých mravov v dome

Dobrými mravmi sa rozumie súhrn spoločenských, kultúrnych a mravných noriem, ktoré v historickom vývoji vykazujú istú nemennosť, vystihujú podstatné historické tendencie, sú spoločné pre rozhodujúcu časť spoločnosti a majú povahu základných noriem. Aj v tomto prípade môže ísť aj o slovné alebo fyzické útoky voči ostatným nájomcom, vlastníkom bytov alebo prenajímateľovi. Nevyžaduje sa hrubé porušovanie dobrých mravov, avšak určitá intenzita konania sa vyžaduje. Intenzita sa posudzuje vzhľadom na vážnosť následku spôsobeného konaním nájomcu, ako aj vzhľadom na dĺžku trvania takéhoto konania či frekvenciu opakovania.

Z rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 26Cdo/1865/2004: Za hrubé porušení dobrých mravů v domě zakládající důvod výpovědi pronajímatele z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. c) obč. zák. ve znění účinném do 30. března 2006 lze pokládat jen takové jednání nájemce (osob, jež s ním bydlí), které se vztahuje k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt může jít např. o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli. Na hrubé porušení dobrých mravů lze usoudit např. z vážnosti následku způsobeného jednáním nájemce a z délky jeho trvání či opětování.“

Z rozsudku Okresného súdu Bratislava I, sp. zn. 11C/49/2011: „S prihliadnutím na všetky vyššie uvedené skutočnosti (poškodzovanie bytu, spoločných priestorov bytového domu, poškodzovanie okolitých bytov, neplatenie nájomného ani služieb za užívanie bytu, vyhrážanie sa navrhovateľke, narušovanie pokojného bývania ostatných vlastníkov bytov a pod.) ako aj na intenzitu a dĺžku trvania tohto stavu (ide o dlhodobý, neudržateľný stav bez možnosti dobrovoľnej nápravy zo strany odporcu – keďže tak napriek viacerým výzvam doposiaľ neučinil), súd rozhodol tak, že uložil odporcovi byt vypratať a to bez akejkoľvek formy bytovej náhrady.“ 

Pre naplnenie tohto výpovedného dôvodu nie je podmienkou prechádzajúce upozornenie adresované nájomcovi na porušovanie jeho povinností či možnosť vypovedať mu z týchto dôvodov nájom. Pri výpovedi z tohto výpovedného dôvodu nájomcovi nepatrí právo na bytovú náhradu, iba z dôvodov hodných osobitného zreteľa prístrešie.

V tejto súvislosti uvádzame aj judikát Najvyššieho súdu SR, ktorý sa zaoberal otázkou spoločného nájmu bytu manželmi a jeho následný zánik z dôvodu výpovede nájmu bytu.  Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3MCdo/4,5/2011: „Právo spoločného nájmu bytu manželmi je zvláštnym prípadom spoločného nájmu bytu, ktorý sa vyznačuje tým, že svedčí obom manželom spoločne a nedielne. Nedielnosť tohto práva sa v hmotnoprávnej oblasti (okrem iného) prejavuje tým, že výpoveď musí byť daná obidvom manželom a obidvom musí byť tiež doručená. Výpovedi prenajímateľa, ktorá smeruje len voči jednému z manželov, nemožno priznať právnu relevanciu; v takomto prípade nemožno uvažovať ani o prípadnej neplatnosti tohto právneho úkonu. Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 Občianskeho zákonníka nemôže nastať v prípade, ak kumulatívne neexistuje výpoveď z nájmu bytu ako jednostranný, adresný hmotnoprávny úkon prenajímateľa voči nájomcovi a ak túto výpoveď prenajímateľ nedoručí nájomcovi, prípadne spoločným nájomcom osobitne. Nedielna podstata práva spoločného nájmu bytu manželmi sa prejavuje nielen pri výkone tohto práva, ale tiež pri jeho zániku. Právo spoločného nájmu bytu manželmi nemôže trvať ani zaniknúť len vo vzťahu k jednému z jeho nositeľov.“

Záver

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom výpovede (inak je výpoveď neplatná). Ak bola nájomcovi daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Z rozsudku Krajského súdu v Prešove, sp. zn. 16Co/11/2022: „Skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu musí byť priamo vo výpovedi také, že znemožňuje zámenu s iným výpovedným dôvodom, musí byť určité a zrozumiteľné. Skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu nemožno stotožniť s odkazom na zákonné ustanovenie, a to ani vtedy, ak výpoveď obsahuje aj jeho zákonnú citáciu, ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia uvedeného výpovedného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu. Z výpovede musí byť zrejmé, v akom konaní spočíva porušovanie dobrých mravov v dome (§ 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka). Nedostatok skutkového vymedzenia výpovedného dôvodu nemožno odstrániť dodatočným doplnením údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.“

doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD.

advokát

www.tekeli.sk

doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. • Partner
doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates

Ostatné články