Bulletín » Neplatnosť kúpnych a nájomných zmlúv uzatvorených obcou

Publikované , doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates

Súčasná zákonná úprava nakladania s majetkom obce obsiahnutá v zákone o majetku obcí je prísna. Rigidnosť zákonnej úpravy nakladania s majetkom obce spočíva v kogentnom stanovení prípustných foriem zmluvného prevodu vlastníctva a užívania obecného majetku v podobe numerus clausus (uzavretého počtu prípustných foriem, t. j. žiadne iné formy neexistujú, sú neprípustné, resp. sú protizákonné). Prísnosť právnej úpravy nakladania s majetkom obce je daná aj rozdelením kompetencií medzi obecné zastupiteľstvo a starostu obce pri tvorbe vôle o majetkovom úkone obce a prejavením vôle navonok uzatvorením zmlúv o nakladaní s majetkom, najčastejšie kúpnych a nájomných zmlúv.

Obce pri nakladaní s majetkom obce túto prísnu právnu úpravu nakladania s majetkom obce v praxi často nerešpektujú.

Obce nerešpektujú najmä možné (numerus clausus) zákonné spôsoby (formy) prevodu a prenájmu majetku obce a kogentne predpísané procesy uskutočnenia jednotlivých spôsobov predaja alebo prenájmu majetku obce. Dôsledkom je skutočnosť, že uzatvorené zmluvy k obecnému majetku, pri ktorých nebola dodržaná niektorá z predpísaných možných foriem (spôsobov) nakladania s majetkom obce sú contra legem, t. j. ako odporujúce zákonu sú absolútne neplatné podľa § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v z. n. p. (ďalej len ,,Občiansky zákonník“).

Neplatnosť kúpnej alebo nájomnej zmluvy však musí konštatovať súd. Subjekt, ktorý sa chce domáhať práv z neplatnej kúpnej alebo nájomnej zmluvy uzatvorenej obcou, musí zvoliť správnu procesnú cestu uplatnenia svojich práv pred súdom. V opačnom prípade nemôže byť bez ohľadu na svoj hmotnoprávny nárok v súdnom konaní úspešný.

 

Žaloba o určenie neplatnosti kúpnych a nájomných zmlúv obce bez potreby preukázania naliehavého právneho záujmu

 V súvislosti so sprísnením režimu nakladania s majetkom obce novelou č. 258/2009 Z. z. s účinnosťou od 1. januára 2009 bola zavedená osobitná forma aktívnej procesnej legitimácie pre občianske súdne konanie vo vzťahu k nakladaniu s vlastníctvom majetku obce.

Podľa § 9b ods. 1 zákona o majetku obcí:

„(1) Fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt, sa môže domáhať neplatnosti právneho úkonu alebo určenia vlastníctva obce k majetku, ktorý bol obcou prevedený na tretiu osobu, ak prevod majetku obce nebol realizovaný na základe obchodnej verejnej súťaže, dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu stanovenú podľa osobitného predpisu, okrem prípadov, keď tento zákon iný spôsob prevodu pripúšťa.“

Podľa § 9b ods. 2 zákona o majetku obcí:

„(2) Žalobu podľa odseku 1 je možné podať na súde do jedného roka odo dňa prevodu vlastníckeho práva z majetku obce na nadobúdateľa.“

 

Takáto fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt– žalobca – nemusí preukázať v súdnom konaní naliehavý právny záujem (t. j., aby rozhodnutie súdu bolo spôsobilé ovplyvniť právne postavenie žalobcu), pretože jej aktívna procesná legitimácia vyplýva priamo zo zákona – z hmotného práva (in concreto zákona o majetku obcí).

V oblasti uplatňovania aktívnej procesnej legitimácie podľa § 9b ods. 1 zákona o majetku obcí však zatiaľ judikatúra slovenských súdov takmer nie je dostupná, a to aj napriek uplynutiu viacerých rokov od účinnosti novej právnej úpravy. Doteraz sa nenaplnilo očakávanie slovenského zákonodarcu vo vzťahu k využívaniu tejto špecifickej formy následnej súdnej kontroly prevodov vlastníctva obce zo strany širšej občianskej verejnosti.

Z JUDIKATÚRY

 

Rozsudok Okresného súdu Bratislava V sp. zn. 41C/238/2012 z 23. septembra 2013

Fyzická osoba ako obyvateľ s trvalým pobytov v meste B sa žalobou domáhal určenia neplatnosti nájomnej zmluvy k nehnuteľnému majetku mesta B s treťou osobou, pretože zámer prenajať nehnuteľnosť z dôvodu hodného osobitného zreteľa nebol na webovej stránke mesta B zverejnený zákonom stanovených 15 dní, ale len 14 dní.

Podľa rozhodnutia súdu: „V niektorých prípadoch sám právny poriadok priamo v hmotnoprávnej úprave pripúšťa, aby sa ten-ktorý subjekt hmotnoprávneho vzťahu domáhal určenia existencie práva alebo dôsledkov existencie (neexistencie) určitej právnej skutočnosti. Ak túto možnosť zákon pripúšťa, procesný predpoklad spočívajúci v povinnosti preukázať existenciu naliehavého právneho záujmu nemožno vyžadovať. Jedným z takýchto právnych predpisov je aj zákon o majetku obcí, keď v jeho ustanovení § 9b dal každej osobe, ktorá má trvalý pobyt v obci, právo domáhať sa určenia neplatnosti právneho úkonu obce spočívajúceho v prevode majetku obce na tretiu osobu ako jednej podmienky, pri súčasnom splnení ďalších podmienok. V konaní nebolo sporné, že navrhovateľ je osobou s trvalým bydliskom v meste B. Od tohto postavenia, odvolávajúc sa na ustanovenie § 9b zákona o majetku obcí, odvodzoval aktívnu legitimáciu pre toto konanie.

Podmienok na podanie žaloby podľa § 9b zákona o majetku obcí, ktoré musia byť splnené súčasne,je však viac, okrem iných musí ísť o úkon prevodu majetku obcou. Prevod je právny úkon, ktorého výsledkom je, že vec nadobúda nový vlastník a pôvodný vlastník vlastníctvo stráca. V prípade nájmu veci jej vlastník vlastníctvo nestráca, ale len odovzdáva zmluvnej protistrane jedno z jeho oprávnení, ktoré patria k subjektívnemu vlastníckemu právu, a to vec dočasne užívať. Keďže predmetom určenia neplatnosti v prejednávanej veci bola práve nájomná zmluva, nie sú splnené podmienky na odvodenie oprávnenia navrhovateľa domáhať sa takéhoto určenia cez ustanovenie § 9b zákona o majetku obcí. Napadnutá nájomná zmluva nie je úkon, ktorým sa prevádza majetok obce z jeho vlastníctva.“

Fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt a na veci zároveň nemá naliehavý právny záujem, sa postupom podľa § 9b zákona o majetku obcí nemôže žalobou domáhať neplatnosti nájomnej zmluvy (ako zmluvy oprávňujúcej na užívanie veci), ale len zmluvy o prevode vlastníctva obce (t. j. kúpnej, zámennej, darovacej zmluvy).

Naliehavý právny záujem ako nevyhnutná podmienka na žalobu o určenie neplatnosti kúpnych a nájomných zmlúv obce

 

Nová právna úprava zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v z. n. p. (ďalej len „CSP“) prináša zložitejšie domáhanie sa neplatnosti kúpnych a nájomných zmlúv. Vzhľadom na doterajšiu krátku účinnosť CSP od 1. júla 2016, ako i vzhľadom na konštrukciu prechodných ustanovení CSP vo vzťahu k začatým súdnym konaniam pred účinnosťou CSP, nie sú k dispozícii súdne rozhodnutia, o ktoré by sa bolo možné spoľahlivo oprieť pri výklade sporných ustanovení.

Máte záujem o právne poradenstvo? Naša advokátska kancelária sa špecializuje na rôzne oblasti práva. Napíšte nám a spoločne nájdeme riešenie.

Mám záujem o spoluprácu