Bulletín » Neplatnosť kúpnych a nájomných zmlúv uzatvorených obcou

Publikované , doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates

V príspevku sa venujeme právnym možnostiam úspešného súdneho domáhania sa neplatnosti kúpnych a nájomných zmlúv uzatváraných obcami k majetku obce. Rozlišujú sa dve základné právne situácie. Prvá z nich predstavuje prípad, keď pri domáhaní sa neplatnosti zmluvy týkajúcej sa obecného majetku nemusí žalobca preukázať naliehavý právny záujem. Druhá situácia predstavuje prípad, keď pri domáhaní sa neplatnosti zmluvy týkajúcej sa obecného majetku musí žalobca preukázať naliehavý právny záujem. Právna úprava zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len ,,zákon o majetku obcí“) sa v tomto prípade aplikuje v nadväznosti na Civilný sporový poriadok. Vzhľadom na doterajšiu krátku dobu účinnosti Civilného sporového poriadku od 1. júla 2016 sa v príspevku aplikuje komparatívna metóda s Občianskym súdnym poriadkom účinným do 30. júna 2016.

Súčasná zákonná úprava nakladania s majetkom obce obsiahnutá v zákone o majetku obcí je prísna. Rigidnosť zákonnej úpravy nakladania s majetkom obce spočíva v kogentnom stanovení prípustných foriem zmluvného prevodu vlastníctva a užívania obecného majetku v podobe numerus clausus (uzavretého počtu prípustných foriem, t. j. žiadne iné formy neexistujú, sú neprípustné, resp. sú protizákonné). Prísnosť právnej úpravy nakladania s majetkom obce je daná aj rozdelením kompetencií medzi obecné zastupiteľstvo a starostu obce pri tvorbe vôle o majetkovom úkone obce a prejavením vôle navonok uzatvorením zmlúv o nakladaní s majetkom, najčastejšie kúpnych a nájomných zmlúv.

Obce pri nakladaní s majetkom obce túto prísnu právnu úpravu nakladania s majetkom obce v praxi často nerešpektujú.

Obce nerešpektujú najmä možné (numerus clausus) zákonné spôsoby (formy) prevodu a prenájmu majetku obce a kogentne predpísané procesy uskutočnenia jednotlivých spôsobov predaja alebo prenájmu majetku obce. Dôsledkom je skutočnosť, že uzatvorené zmluvy k obecnému majetku, pri ktorých nebola dodržaná niektorá z predpísaných možných foriem (spôsobov) nakladania s majetkom obce sú contra legem, t. j. ako odporujúce zákonu sú absolútne neplatné podľa § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v z. n. p. (ďalej len ,,Občiansky zákonník“).

Neplatnosť kúpnej alebo nájomnej zmluvy však musí konštatovať súd. Subjekt, ktorý sa chce domáhať práv z neplatnej kúpnej alebo nájomnej zmluvy uzatvorenej obcou, musí zvoliť správnu procesnú cestu uplatnenia svojich práv pred súdom. V opačnom prípade nemôže byť bez ohľadu na svoj hmotnoprávny nárok v súdnom konaní úspešný.

 

Žaloba o určenie neplatnosti kúpnych a nájomných zmlúv obce bez potreby preukázania naliehavého právneho záujmu

 V súvislosti so sprísnením režimu nakladania s majetkom obce novelou č. 258/2009 Z. z. s účinnosťou od 1. januára 2009 bola zavedená osobitná forma aktívnej procesnej legitimácie pre občianske súdne konanie vo vzťahu k nakladaniu s vlastníctvom majetku obce.

Podľa § 9b ods. 1 zákona o majetku obcí:

„(1) Fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt, sa môže domáhať neplatnosti právneho úkonu alebo určenia vlastníctva obce k majetku, ktorý bol obcou prevedený na tretiu osobu, ak prevod majetku obce nebol realizovaný na základe obchodnej verejnej súťaže, dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu stanovenú podľa osobitného predpisu, okrem prípadov, keď tento zákon iný spôsob prevodu pripúšťa.“

Podľa § 9b ods. 2 zákona o majetku obcí:

„(2) Žalobu podľa odseku 1 je možné podať na súde do jedného roka odo dňa prevodu vlastníckeho práva z majetku obce na nadobúdateľa.“

 

Takáto fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt– žalobca – nemusí preukázať v súdnom konaní naliehavý právny záujem (t. j., aby rozhodnutie súdu bolo spôsobilé ovplyvniť právne postavenie žalobcu), pretože jej aktívna procesná legitimácia vyplýva priamo zo zákona – z hmotného práva (in concreto zákona o majetku obcí).

V oblasti uplatňovania aktívnej procesnej legitimácie podľa § 9b ods. 1 zákona o majetku obcí však zatiaľ judikatúra slovenských súdov takmer nie je dostupná, a to aj napriek uplynutiu viacerých rokov od účinnosti novej právnej úpravy. Doteraz sa nenaplnilo očakávanie slovenského zákonodarcu vo vzťahu k využívaniu tejto špecifickej formy následnej súdnej kontroly prevodov vlastníctva obce zo strany širšej občianskej verejnosti.

Z JUDIKATÚRY

Máte záujem o právne poradenstvo? Naša advokátska kancelária sa špecializuje na rôzne oblasti práva. Napíšte nám a spoločne nájdeme riešenie.

Mám záujem o spoluprácu
Ak ste náš klient, zadajte heslo