Povinnosti nájomcu pri rekonštrukcii bytového domu

Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby – nájomcu. Na druhej strane znamená tiež oprávnenie vlastníka inkasovať od nájomcu nájomné. Prenájom bytového priestoru sa uskutočňuje na základe nájomnej zmluvy, v ktorej sú okrem iného vymedzené aj práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa. V nájomnej zmluve je dôležité dohodnúť aj také práva a povinnosti, ktoré zákonná úprava neobsahuje a vyhnúť sa tak zbytočným problémom a nezhodám v budúcnosti. Príspevok dáva odpoveď na otázky: či je nájomca povinný umožniť do bytového priestoru vstup tretím osobám za účelom rekonštrukcie bytového domu, aké sú možnosti donútenia v prípade ak nájomca neposkytne súčinnosť a napokon je v príspevku analyzovaný aj domový poriadok a jeho záväznosť.

Právna úprava

Prenájom bytu podlieha zákonnej úprave. Nájom sa môže riadiť podľa ustanovení  Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom prenájme bytu. Občiansky zákonník upravuje nájom v paragrafoch 663 až 723. Nájom bytu podľa neho vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Problematiku vlastníctva a nájmu bytov upravuje:

• zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“)
• zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“)
• zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len „Stavebný zákon“)
• zákon č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“).

Podľa § 687 Občianskeho zákonníka „Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.“ Prenajímateľ je teda povinný udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na riadne užívanie, odstraňovať závady v byte a podľa potreby vykonávať aj stavebné úpravy a iné podstatné zmeny bytu.

Podľa § 665 Občianskeho zákonníka „Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.“ Nájomca je povinný strpieť, aby prenajímateľ mal bez zbytočného odkladu prístup k veci:

1. a) za účelom kontroly, či sa prenajatá vec riadne užíva na stanovené účely,
2. b) za účelom vykonania opráv,
3. c) za účelom obhliadky nehnuteľnej veci budúcim nájomcom, resp. záujemcom o nájom,

a to v sprievode prenajímateľa alebo jeho zástupcu, ale len po danej výpovedi alebo najviac tri mesiace pred skončením nájmu.

Podľa § 668 ods. 2 Občianskeho zákonníka je nájomca povinný poskytnúť potrebnú súčinnosť na vykonanie opravy veci. Musí tiež znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci, ktoré súvisia s opravou veci. Porušenie povinnosti poskytnúť potrebnú súčinnosť by malo za následok zodpovednosť nájomcu za prípadnú škodu, prípadne právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy, ak sú splnené podmienky podľa ustanovenia § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

BytZ definuje základné pojmy problematiky bytov a nebytových priestorov:

1. Prevádzkou sa rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považuje aj servisná kontrola.
2. Údržbou sa rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.
3. Opravou sa rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.
4. Rekonštrukciou sa rozumejú zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.
5. Modernizáciou sa rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.

Podľa § 695 Občianskeho zákonníka „Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.“ Toto ustanovenie upravuje vykonávanie stavebných úprav a iných závažných zmien v byte počas užívania bytu nájomcom. Režim vykonania opráv a bežnej údržby bytu je upravený v ustanovení § 692 Občianskeho zákonníka.

Súhlas nájomcu zákon vyžaduje nielen z dôvodu, že práce v byte sa vykonávajú počas jeho užívania, ale hlavne preto, že uvedené úpravy, či zmeny idú nad rámec nájomnej zmluvy. Súhlas nájomcu má v tomto prípade povahu dohody s vykonávaním prác. Nájomca pristúpi k takejto dohode, ak budú chránené jeho záujmy, pokiaľ ide nielen o dobu vykonávania týchto prác, ale i zabezpečenie náhradného bývania počas doby, po ktorú nebude možné byt užívať.

Aj bez súhlasu nájomcu je prenajímateľ oprávnený vykonať stavebnú úpravu alebo inú podstatnú zmenu v byte, ak ide o práce, ktoré:

1. neprekračujú rámec bežnej údržby bytu, resp. rámec zlepšenia bytu a prenajímateľ plní svoju povinnosť podľa § 687 OZ;
2. prenajímateľ vykonáva úpravy na príkaz stavebného úradu (ak ide napr. o nevyhnutné stavebné úpravy, ktorých vykonávanie je vlastníkovi uložené podľa § 86 ods. 2 a § 87 SZ).

Ak ide o stavebné úpravy, ktoré nariadil stavebný úrad podľa stavebného zákona, nájomca je povinný ich vykonanie umožniť; túto povinnosť môže od neho vynucovať iba prenajímateľ, pretože nájomca nie je účastníkom stavebného konania. Avšak aj v tomto prípade musí prenajímateľ svoje právo vykonávať v súlade s dobrými mravmi. To okrem iného znamená, že podľa okolností musí zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie.

V prípade sporu, či je potrebné vykonať stavebné úpravy alebo závažné zmeny v byte, rozhodne súd. Ak stavebné úpravy nariadi stavebný úrad, súhlas nájomcu možno vynútiť tiež len prostredníctvom súdu.

Zákon pojmy „stavebné úpravy“ a „iná podstatná zmena v byte“ nevymedzuje. Z hľadiska ustanovenia § 694 Občianskeho zákonníka treba stavebnou úpravou rozumieť každý zásah, ktorý mení stavebné usporiadanie bytu. Konkrétne ustanovenia môžu obsahovať domové poriadky alebo stanovy bytových družstiev. Za stavebnú úpravu možno považovať napríklad zavedenie alebo zmenu vodovodného, elektrického, plynového či iného vedenia, odstraňovanie a výmenu systému vykurovania, vysekávanie otvorov do komínov, zamurovanie alebo vysekávanie okenných otvorov, premiestňovanie otvorov dverí, odstraňovanie alebo zriaďovanie priečok.

Okrem uvedeného je potrebné rešpektovať znenie príslušných stavebných predpisov. Stavebný zákon rozlišuje jednak stavebné úpravy, ku ktorým sa vyžaduje stavebné povolenie, jednak stavebné úpravy, ku ktorým stačí ohlásenie stavebnému úradu.

Stavebné úpravy, pri ktorých stačí ohlásenie stavebnému úradu, sú také úpravy, ktorými

sa nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti podľa § 55 ods. 2 písm. c) Stavebného zákona. Takými úpravami bude celý rad úprav, ktoré nájomca nesmie vykonávať v byte bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa ani na svoj náklad napr. zamurovanie alebo vysekávanie otvoru pre okno. Avšak tieto stavebné úpravy a tým menej stavebné úpravy, ku ktorým sa vyžaduje stavebné povolenie, nemôže nájomca vykonávať ani so súhlasom prenajímateľa. Tie môže vykonávať iba prenajímateľ alebo nájomca, ktorý voči stavebnému úradu vystupuje v mene prenajímateľa na základe splnomocnenia.

V akom rozsahu budú práce prevedené, kto ich vykoná a za akú sumu, rozhodujú už samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa § 14b ods. 1 písm. i) BytZ ,,Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi.”

Súhlas vlastníkov by sa nevyžadoval iba vtedy, ak by bol správca povinný bezodkladne

zabezpečiť opravu z dôvodu bezprostredného ohrozenia života, zdravia alebo majetku podľa § 9 ods. 4 BytZ: ,,Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.”

BytZ v ustanovení § 11 ods. 2 špecifikuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo vzťahu k ostatným vlastníkom. Práva a povinnosti sú obdobné ako u inštitútu nájmu bytu, avšak sú rozšírené o práva a povinnosti vyplývajúce z vlastníctva.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru zodpovedá za uvedenie následkov konania smerovaného voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov a voči spoločným zariadeniam domu, spoločným častiam domu alebo príslušenstve domu do pôvodného stavu:

1. ak koná vlastník, podielový spoluvlastník alebo bezpodielový spoluvlastník bytu alebo nebytového priestoru sám,
2. ak konajú osoby, ktoré s ním v byte žijú,
3. ak konajú osoby, ktoré byt alebo nebytový priestor užívajú napr. na základe nájomného vzťahu.

Podľa § 11 ods. 3 BytZ „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.”

Domový poriadok nepredstavuje súbor právnych noriem, ale predstavuje v zmysle svojej definície podľa § 2 ods. 16 BytZ „súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností“ a tento súbor pravidiel je záväzný, a preto je na mieste ich porušovanie aj sankcionovať.

Podľa § 11 ods. 10 BytZ „Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s) BytZ.“

Podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka „Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.“  

Podľa § 711 písm. e) Občianskeho zákonníka „Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu ak je to potrebné z dôvodu verejného záujmu, s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať.“

Povinnosť nájomcu umožniť vstup do bytového priestoru tretím osobám za účelom rekonštrukcie bytového domu

Uzatvorením nájomnej zmluvy sa vlastník bytu zmluvne vzdal svojho užívacieho práva, a preto nemá právo vstupovať do nehnuteľnosti inak, než za podmienok zmluvne dohodnutých. Ak by sa tak stalo bez zmluvnej dohody, zo strany prenajímateľa by išlo o porušenie zmluvy, na základe čoho by nájomcovi vznikol nárok na primeranú zľavu z nájomného podľa § 674 Občianskeho zákonníka.

Vlastník bytu nemá právo vstupovať do nehnuteľnosti po uzavretí nájomnej zmluvy s nájomcom, inak než za podmienok vymedzených zákonom a dohodnutých v nájomnej zmluve.

Aj keď v súlade s článkom 16 Ústavy Slovenskej republiky je nedotknuteľnosť osoby a jej súkromia zaručená, môže byť obmedzená v prípadoch stanovených zákonom. Takéto obmedzenie vyplýva predovšetkým z noriem platných vo verejnom práve, ale je tiež stanovené aj zákonom o vlastníctve bytov.

Bránenie v užívaní spoločného majetku nie je trestným činom. Za splnenia určitých skutkových okolností by mohlo byť uvedené konanie charakterizované ako priestupok proti občianskemu spolunažívaniu. V zmysle § 49 ods. 1 pís. d) zákona o priestupkoch, priestupku sa dopustí ten, kto úmyselne naruší občianske spolunažívanie schválnosťami alebo iným hrubým správaním.

Z vyššie citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka však vyplývajú nájomcovi určité povinnosti, resp. obmedzenia pri užívaní predmetu nájmu vo vzťahu k prenajímateľovi realizujúceho stavebné úpravy bytu. Pri rekonštrukcii bytového domu zo strany vlastníka – prenajímateľa bytu je potrebné nájomcu  požiadať o súčinnosť . Pre vstup do bytu a samotné stavebné úpravy je totiž nevyhnutný súhlas nájomcu.

Zákon neobsahuje ustanovenie, ktoré by výslovne prikazovalo nájomcovi povinnosť umožniť do bytového priestoru vstup tretím osobám za účelom rekonštrukcie spoločných častí a zariadení bytového domu.

K doterajším povinnostiam vlastníkov v dome na sprístupnenie bytu alebo nebytového priestoru podľa § 11 ods. 3, ako aj na obmedzenie činností vlastníka v dome podľa odseku 4 pribudla aj povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý je stavebne upravovaný, na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Oprávnenou osobou je popri správcovi len predseda spoločenstva, bez ohľadu na to, že spoločenstvo môže mať na to osobitného zamestnanca a môže spravovať aj väčší počet nehnuteľností ako menší správcovia.

Povinnosť povoliť vstup do bytu teda podľa BytZ vzniká v prípadoch, keď:

• v byte dôjde k poruche, ktorú neodstránia osoby užívajúce byt samy,
• ide o opravu spoločných častí alebo zariadenia bytového domu, ku ktorým je možné sa dostať len zvnútra bytu napríklad stupačky, elektrické rozvody,
• je potrebné vykonať montáž alebo kontrolu zariadení na meranie spotreby tepla a vody napr. odpočet plynu, povinné revízie.

V BytZ  sa rovnako spomína iba oprava spoločných častí bytového domu a nie rekonštrukcia.

Ustanovenie § 11 ods. 5 BytZ hovorí, že okrem záložného práva k bytu a nebytovému priestoru existuje ešte ďalší prípad a spôsob zásahu do vlastníckeho práva vlastníka, ktorý svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov v dome alebo tento výkon znemožňuje. Je daná možnosť ostatných vlastníkov v dome za zákonom stanovených závažných okolností domáhať sa návrhom na súde predaja bytu alebo nebytového priestoru iného vlastníka v dome. Súd môže predaj bytu nariadiť jednak na návrh spoločenstva zastúpeného jeho predsedom ako štatutárnym orgánom alebo na návrh ktoréhokoľvek vlastníka.

Nie je však výslovne zákonom stanovené, či sa uvedené ustanovenie vzťahuje aj na prípady, keď problémovými osobami sú nie vlastníci bytov alebo nebytových priestorov, ale len nájomcovia. Voči týmto nájomcom, tak ako to vyplýva z doslovného znenia ustanovenia, v zásade nemajú ostatní vlastníci v dome vyššie uvedenú osobitnú zákonnú možnosť zjednať nápravu. V praxi sa vyskytujú názory, že by sa malo voči nim postupovať rovnako, ako voči akýmkoľvek iným tretím osobám.

Aj keď to zákon nestanovuje priamo , nie je úplne vylúčené, že súd by mohol predmetné ustanovenia zákona vykladať extenzívne tak, že sa vzťahuje aj na prípady, keď vlastník bytu alebo nebytového priestoru umožní sankcionované konanie nájomcom alebo iným osobám podľa § 11 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov. Uvedený výklad možno opierať najmä o argument, že ide o konanie osôb, ktoré za vlastníka vykonávajú časť rozsahu jeho vlastníckeho práva – právo užívať nehnuteľnosť, a takéto ich konanie je tak možné považovať za konanie vlastníka (argumentum a maiori ad minus – argument od väčšieho k menšiemu – ak vlastník, o to viac nájomca).

Aké sú zákonné možnosti donútenia nájomcu bytu, aby poskytol súčinnosť pri vykonávaní rekonštrukcie bytového domu?

Ako už bolo vyššie uvedené, podľa § 695 Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu a odoprieť tento súhlas možno len z vážnych dôvodov. Za odopretie súhlasu z vážnych dôvodov môžeme považovať vykonávanie stavebných úprav v nevhodnom ročnom období, v čase choroby nájomcu, prípadne iné situácie, kedy by bol nájomca neprimerane a nevhodne obmedzený na svojich právach, resp. ak by bol nájomca v životnej situácii, kedy by takéto obmedzenia mohli byť považované za rozporné s dobrými mravmi.

Z uvedeného vyplýva, že bez súhlasu nájomcu nemožno stavebné úpravy realizovať. Tento súhlas, ktorý je pre realizovanie stavebných úprav nevyhnutný ale možno nahradiť rozhodnutím súdu.  Podľa § 229 CSP „Právoplatné rozsudky ukladajúce povinnosť prejavu vôle nahradzujú tento prejav.“

V prípade neposkytnutia súčinnosti nájomcom bez vážneho dôvodu, sa preto ako jedno z možných riešení javí podanie žaloby na miestne príslušný okresný súd na nahradenie prejavu vôle, ktorým bude nahradený súhlas nájomcu so stavebnými úpravami a sprístupnením bytu za týmto účelom. Právoplatný rozsudok, ktorý nahradí prejav vôle nájomcu je exekučným titulom, na podklade ktorého možno nájomcu nútene obmedziť, a teda prostredníctvom exekúcie zabezpečiť sprístupnenie prenajatého bytu za účelom realizovania stavebných úprav.

Oprávnenie prenajímateľa domáhať sa nahradenia súhlasu nájomcu súdnym rozhodnutím

potvrdil aj Okresný súd Bratislava IV vo svojom rozsudku sp. zn.: 4C/249/2011 z 26.03.2012, v ktorom uviedol, že „Súhlas s vykonaním stavebných úprav možno odoprieť iba výnimočne. Ak nájomca nemá závažný dôvod na odmietnutie podľa § 695 Občianskeho zákonníka, súd nahradí prejav jeho vôle rozhodnutím.“

Okresný súd Bratislava IV rozhodnutím nahradil súhlas nájomcu s presne vymedzenými stavebnými úpravami a zároveň so sprístupnením bytu pre zhotoviteľa, za účelom vykonania stavebných úprav v predmetnom byte. Nesúhlas odporcov o sprístupnenie bytu, výmenu okien vyhodnotil ako účelové správanie sa, vzdor voči zhodnoteniu kvality bývania, lepšej tepelnej pohody a menej nákladov za teplo a taktiež vzal do úvahy to, že výmena okien v obytnom dome je v prospech všetkých nájomcov a vlastníkov bytov.

V žalobe je potrebné argumentovať napríklad tým, že zateplenie obytného domu a výmena okien sa bude vykonávať z dôvodu zlepšenia tepelno-izolačných vlastností domu a tým zníženia energetických nákladov na vykurovanie, čo je spojené s väčšou pohodou bývania v bytoch a znížením platieb za teplo. Úžitok zo stavebných úprav by bol teda v prospech nájomcov a vlastníkov v bytovom dome, a to konkrétne v kvalitnejšom bývaní a menších nákladov na teplo. Realizácia výmeny okien v obytnom dome je jedným z podstatných predpokladov popri zateplení budovy pre dosiahnutie úspory energií.

Domový poriadok a jeho záväznosť

Domový poriadok predstavuje jeden zo základných dokumentov upravujúcich vzťahy v bytovom dome. Ak je odsúhlasený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome je právne záväzný. Jeho dodržiavanie najlepšie zabezpečiť tak, že namiesto výziev a oznamov sa budú vlastníkom udeľovať priamo sankcie.

Apriórnym predpokladom možnosti ukladania sankcií je záväznosť právnej normy alebo pravidla pre jej adresáta. Legálnym definovaním domového poriadku sa z neho stal jasným spôsobom právny dokument s konkrétnym vymedzením práv a povinností. Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.

Samotná legálna definícia domového poriadku určuje okruh osôb, pre ktoré je záväzný. Ide o vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nájomcov, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi. Tieto 4 skupiny osôb sú nositeľmi zodpovednosti z porušenia práv a povinností v domovom poriadku.

Sankcie sú bežnou súčasťou právnej normy a v prípade ak má byť sankcia následkom porušenia povinnosti predpokladanej právnou normou alebo pravidla vzniknutého na základe právnej normy, ako je napr. domový poriadok, tak uložená byť môže a je to z hľadiska efektivity aj žiadúce. V opačnom prípade by norma strácala svoj spoločenský a právny charakter.

Na domový poriadok sa nie je možné pozerať len čisto prostredníctvom sankcií, avšak nie je možné pozerať sa neho ani bez nich. Musia byť jeho súčasťou ak majú byť vzťahy v bytovom dome regulované v pravom zmysle slova. Jeho účelom je regulácia tých konaní a spôsobov správania sa, ktoré vlastníkom bytov a nebytových priestorov vadia a prejavia vôľu zabrániť ako ich vzniku, tak aj ich možnému opakovaniu. Dôležité je ale upozorniť, že tak ako nie je povinnosťou vlastníkov prijať domový poriadok v každom bytovom dome, tak nie je povinnosťou domového poriadku obsahovať sankcie. Len za účelom riešenia otázky práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov efektívnym a pragmatickým spôsobom odporúčame vlastníkom sankcie do domového poriadku začleniť.

Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov nakoľko nájomca vstupuje do užívateľských práv vlastníkov. V prípade, že nájomca poruší povinnosti stanovené v domovom poriadku, možno priamo voči nemu uplatniť sankcie v domovom poriadku dojednané.

Vzhľadom na to, že ide hlavne o úpravu práv a povinností medzi vlastníkmi v bytovom dome, je možné práve na základe zákona určiť za osobu oprávnenú ukladať a vymáhať sankcie aj kolektívny orgán zložený napr. z vlastníkov, ktorí by do tejto funkcie so zvolením súhlasili. Nie je vylúčená ani možnosť vzniku dvojstupňového orgánu, prípadne zverenie tejto kompetencie zástupcovi vlastníkov alebo predsedovi spoločenstva vlastníkov.

Ukladanie a vymáhanie pokút je možné len v prípade porušenia domového poriadku a podanie podnetu alebo návrhu na jej uloženie je opäť predmetom úpravy domového poriadku. Považujeme za vhodné, aby právo inicializovať uloženie sankcie mal vlastník bytu alebo nebytového priestoru, v prípade rozhodnutia vlastníkov to môže byť aj osoba, ktorá je domovým poriadkom v zmysle § 2 ods. 16 BytZ viazaná. Je potrebné vychádzať zo starorímskej právnej zásady „nemo iudex sine actore“, v preklade „kde niet žalobcu, niet sudcu“.

Ak je v kompetencii vlastníkov rozhodovať o pravidle správania sa a o sankcii za jej porušenie, je v ich kompetencii rozhodovať aj o určení dolnej a hornej hranice, teda o limitoch jej ukladania, ale aj napr. o zásadách ich ukladania, o orgánoch, ktoré budú môcť o uložení sankcie rozhodovať. V tomto smere nie je voľnosť vlastníkov prakticky obmedzená. Výšku sankcií si môžu určiť sami, avšak nemalo by ísť o neprimerané sankcie. Odporúčame prijať sankcie v nižších výškach, ktoré by boli porovnateľné so sankciami bežne udeľovanými napr. mestskou políciou. Pri ich určení je potrebné myslieť na to, že ide o porušenie pravidiel platných len pre bytový dom, ale aj na to, že sankcia by mala plniť prevenčný charakter a v prípade jej udelenia musí motivovať jej adresáta k tomu, aby už domový poriadok neporušoval. O jej výške rozhodujú vlastníci, a preto nie je určená zákonom, ale len na základe zákona.

Nie je však nevyhnutné, aby mala sankcia výlučne peňažný charakter. Môže ísť napr. o sankciu uskutočnením určitých prác a výkonov, prípadne verejné ospravedlnenie a pod. Porušenie týchto pravidiel si budú môcť vlastníci vynucovať prostredníctvom správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov napr. vyúčtovaním sankcie medzi zálohové preddavky. Nie je vylúčené, aby sankcia mohla byť súčasťou ročného vyúčtovania rovnako, ako napr. zmluvná pokuta na základe zmluvy o výkone správy, prípadne poplatok za začatie súdneho konania, o ktorom sa nerozhoduje vlastníkmi a dotknutému vlastníkovi je naúčtovaný proti jeho vôli.

Sankciu je tak možné vymáhať rovnakým spôsobom ako akúkoľvek nesplnenú povinnosť v prospech ostatných vlastníkov. To isté platí aj o nájomníkoch a podnájomníkoch, nakoľko tieto osoby vstupujú do užívateľských práv vlastníkov.

Domový poriadok je v zmysle BytZ záväzný pre nájomcov, rovnako ako aj pre osoby ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome. Správca bytového domu alebo predseda spoločenstva môže sankcie vymáhať mimosúdnym, prípadne súdnym spôsobom.

Obsah domového poriadku je pre jeho adresátov viac než dôležitý. Z dôvodu plnenia informačnej povinnosti je v zmysle § 10 ods. 11 BytZ „správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“. Čo sa týmto miestom myslí je na rozhodnutí vlastníkov, ktorí si musia miesto v dome obvyklé určiť a definovať v zmysle § 14a ods. 6 BytZ, v zmysle ktorého „spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy“.

Problematickým môže byť zverejnenie domového poriadku napríklad na verejnosti neprístupnej internetovej stránke spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne na uzavretej stránke skupiny vlastníkov na sociálnych sieťach. V takomto prípade sa účel a podstata zverejnenia míňa účinku. Z toho dôvodu odporúčame domový poriadok zverejniť na verejnosti dostupnom mieste najmä v tlačenej podobe napríklad na vnútorných spoločných častiach bytového domu po vstupe do každého vchodu, prípadne iným vhodným spôsobom.