Nájom poľnohospodárskej pôdy obcou

Poľnohospodárska pôda je jedným z druhov nehnuteľného majetku obce. Obec zásadne nepotrebuje poľnohospodársku pôdu využívať sama na plnenie úloh obce. Z uvedeného dôvodu obce spravidla prenechávajú poľnohospodársku pôdu do nájmu iným osobám, ktoré majú postavenie podnikateľov  prevádzkujúcich podnik s predmetom činnosti (podnikania) „poľnohospodárstvo“. Prenechávanie poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám je pre obec často náročné, keďže je regulované viacerými právnymi predpismi, ktoré treba správne právne interpretovať. Tieto predpisy regulujú ten istý právny vzťah „nájom“ rozdielnym spôsobom a preto obec musí siahnuť po interpretačných pravidlách. Predkladaný príspevok zrozumiteľne vysvetľuje najdôležitejšie inštitúty spojené s nájmom poľnohospodárskej pôdy obcou.

Právna úprava a jej aplikácia

Nájomný vzťah, ktorého predmetom je nájom pozemku na poľnohospodárske účely má špecifický charakter. Preto aj právny rámec predmetného právneho vzťahu tvorí primárneosobitný zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon o NPPP“). Podľa § 1 zákona o NPP.: „Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa postupuje pri podnájme pozemku na poľnohospodárske účely.“

Predmetné ustanovenie určuje právnu úpravu, ktorou sa bude riadiť nájomný vzťah v konkrétnom prípade, resp. v konkrétnych otázkach. Citované ustanovenie vyjadruje právny princíp „lex specialis derogat legi generali“  (špeciálny zákon ruší všeobecný zákon, resp. právny predpis). Teda platí, že ak zákon o NPP obsahuje odlišnú právnu úpravu ako zákon č. 40/1964 zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) vo svojich ustanoveniach upravujúcich nájomnú zmluvu (§ 663 až 684), majú ustanovenia zákona o NPP prednosť pred ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa teda riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka len v prípade, ak absentuje právna úprava v zákone o NPP.

Z uvedeného vyplýva, že na osobité právne vzťahy vyplývajúce z užívania poľnohospodárskych a lesných pozemkov na poľnohospodárske účely, ktoré sú upravené v zákone o NPP, je vylúčená aplikácia Občianskeho zákonníka. 

Pri prenechávaní pozemkov a stavieb vo vlastníctve obce na poľnohospodárske účely je navyše potrebné zohľadňovať aj generálny právny predpis regulujúci prenechávanie majetku obce do nájmu – zákon SNR č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len „zákon o majetku obcí“). Zákon o NPP má vo vzťahu k zákonu o majetku obcí tiež charakter osobitného predpisu, ktorý má prednosť pred ustanoveniami zákona o majetku obcí v otázkach výslovne upravených zákonom o NPP. V otázkach neupravených zákonom o NPP sa obec riadi generálnym (všeobecným) zákonom o majetku obcí.

Osobitný režim prenechávania majetku na poľnohospodárske účely v zákone o NPP je zdôvodnený samotným charakterom predmetu nájomného vzťahu a účelom jeho využitia.Existuje verejný záujem na zhodnocovaní a obhospodarovaní poľnohospodárskej pôdy, ktorého naplnenie je súčasne povinnosťou jej vlastníka.

Potreba transparentnosti pri prenechávaní majetku obce do nájmu tretím subjektom je zas legislatívne pretavená vo verejnoprávnych požiadavkách obsiahnutých v zákone o majetku obcí, ktoré nemôžu byť opomenuté ani v uvedenom prípade osobitného predmetu a účelu nájmu.

Nájomca poľnohospodárskej pôdy

Obec môže zmluvný typ „Zmluvu o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku“ v prípade prenájmu poľnohospodárskej pôdy, ak je nájomcom fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá je podnikateľom prevádzkujúcim podnik.

Podnikateľom prevádzkujúcim podnik sú:

i. fyzické osoby podnikajúce ako samostatne hospodáriaci roľníci podľa zákona č. 105/1990 Zb. o súkromnom podnikaní občanov, alebo

ii. právnické osoby – obchodné spoločnosti alebo družstvo založené a existujúce v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka  v z. n. p. (ďalej len „obchodný zákonník“)

a v predmete činnosti majú predmet podnikania napr.: „poľnohospodárstvo včítane predaja nespracovaných poľnohospodárskych výrobkov za účelom spracovania alebo ďalšieho predaja.“

Obec môže prenechať poľnohospodársku pôdu do nájmu aj iným osobám. Avšak v prípade ostatných osôb existujú zásadné rozdiely oproti nájomcom, ktorí sú podnikateľmi v oblasti poľnohospodárstva. Predovšetkým sa na nich nevzťahujú ustanovenia § 7 a nasl. zákona o NPP, napr. týkajúce sa výšky nájomného, minimálne výpovednej dobe pri nájomnej zmluve uzatvorenej na neurčitú dobu, ustanovenia o minimálnej dĺžke zmluvy uzatvorenej na určitú dobu, prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, atď.

Prednostné právo doterajšieho nájomcu

Podľa § 13 ods. 2 zákona o NPP „Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok, ktorý nájomca doteraz užíval, za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu²) určený na iné ako poľnohospodárske účely, alebo ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku. Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa prvej vety uzatvorením nájomnej zmluvy s inou osobou, takýto právny úkon prenajímateľa je neplatný.“

Nájomca má zákonné prednostné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy, ak súkumulatívne (hromadne, súčasne) splnené nasledovné podmienky:

i. existuje pôvodná nájomná zmluva s nájomcom na predmetné pozemky;

ii. doterajšie povinnosti plnil nájomca riadne a včas;

iii. neexistujú výluky na strane prenajímateľa z prednostného práva.

Podmienky vzniku prednostného práva na uzatvorenie nájomnej zmluvy

1. Riadne a včasné plnenie záväzkov z nájomnej zmluvy – povinnosťou sa tu rozumie nielen platenie nájomného (nájomná zmluva je vždy odplatná), ale aj ďalšie povinnosti vyplývajúce z titulu nájmu, napríklad platenie dane z nehnuteľnosti riadne a včas, povinnosť zabezpečiť kontrolu kvality pôdy, ai.

Prednostné právo sa vzťahuje len na pozemky, ktoré spĺňajú podmienky § 1 ods. 2 Zákona o NPP (pozemok, ktorý je  a) poľnohospodárskou pôdou, b) evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely, alebo c) iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely; ustanovenia osobitného predpisu tým nie sú dotknuté) a boli predmetom doterajšej nájomnej zmluvy.

2. Nájomca ponúkne prenajímateľovi nájomné v obvyklej výške – obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku sa rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný, pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku. Údaje o obvyklej výške nájomného sú zverejnené na stránkach Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR, pričom sú určené na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona o NPP, postupom podľa § 5 Vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z. pre konkrétne katastrálne územie danej obce. V prípade prenájmu pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku ustanovuje zákon č. 504/2003 Z. z. v § 10 minimálnu výšku nájmu, resp. spôsob jeho výpočtu  nájmu pod sankciou neplatnosti nájomnej zmluvy v závislosti od druhu pozemku:

– V prípade pozemku, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo iného pozemku prenechaného na poľnohospodárske účely  zákon obligatórne požaduje, aby výška nájomného bola najmenej vo výške 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa § 43 ods. 2 zákona č. 330/1991 Zb. v  znení zákona č. 549/2004 Z. z., pričom predmetný právny predpis odkazuje na osobitný predpis, ktorým je  Vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva SR o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav.

– V prípade ak ide o pozemok alebo jeho časť, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri “C” ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely, ak nedošlo k dohode o výške nájomného, nájomné musí byť vo výške najmenej dvojnásobku obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území;

3. Výluky na strane prenajímateľa – prenajímateľ pri skončení nájmu

– nedá pozemky blízkej osobe, a to bez ohľadu na účel využitia pozemkov,

– nedá pozemky do nájmu právnickej osobe, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom,

– tieto pozemky nebude užívať prenajímateľ sám,

– nedošlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemkom,

– tieto pozemky nie sú určené po skončení na iné ako poľnohospodárskej účelypodľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy;

4. Aplikácia „navrhovacieho“ konania – nájomca je povinný najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, povinný doručiť preukázateľným spôsobom prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy, pričom prenajímateľ tento návrh do dvoch mesiacov odo dňa doručenia neodmietne z niektorého z dôvodov uvedených v 3. podmienke alebo z dôvodu, že navrhnutá výška nájomného nie je v obvyklej výške podľa druhej podmienky.

Uplatnenie prednostného práva je povinný doterajší nájomca realizovať zaslaním návrhu novej nájomnej zmluvy prenajímateľovi v zákonom stanovenej lehote.

Podľa § 13 ods. 3 zákona o NPP: „Ak nájomca najskôr rok a neskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, doručí preukázateľným spôsobom prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy, a ak prenajímateľ do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietne tento návrh nájomnej zmluvy z niektorého z dôvodov uvedených v odseku 2 alebo z dôvodu, že navrhnutá výška nájomného nie je v obvyklej výške, vznikne nájomný vzťah na určitý čas podľa § 12 ods. 1.

5. Okamih vzniku nároku nájomcu na prednostné právo nájmu –

• Nájomná zmluva na dobu určitú – končí sa uplynutím zákonom stanovenej maximálnej lehoty prenájmu, resp. zmluvne dohodnutou dobou, ktorá nesmie prekročiť zákonom ustanovenú maximálnu dobu nájmu.

Zákon o NPP kogentne upravuje v § 8 minimálnu a maximálnu dobu nájmu.

Podľa § 8 ods. 1 zákona o NPP: „Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.“ (dlhšie lehoty sú pri niektorých druhoch poľnohospodárskej prvovýroby § 8 ods. 2 zákona, napr. pri ovocných sadoch)

• Nájomná zmluva na dobu neurčitú – túto možno ukončiť na základe písomnej výpovede s tým, že dĺžka výpovednej doby je 5 rokov.

Porušenie prednostného práva nájomcu

Zákonodarca inštitútom prednostného práva nájomcu výrazne zasahuje do oprávnení prenajímateľa nakladať s poľnohospodárskym pozemkom formou prenájmu. Touto úpravou sa však sleduje cieľ zabezpečiť riadne a dlhodobé obhospodarovanie poľnohospodárskej pôdy, ochrana jej vlastností a funkcií na zabezpečenie trvalo udržateľného obhospodarovania, ale taktiež na udržanie ekologického a genetického potenciálu živých organizmov, teda záujem verejný.

Z pohľadu možností prenajímateľa je ukončenie nájomného vzťahu s doterajším nájomcom problematické, a to bez ohľadu na to, či ide o nájomnú zmluvu na určitú dobu alebo neurčitý čas.

Zákon obmedzuje slobodu prenajímateľa prenajať poľnohospodárske pozemky tretej osobe i napriek tomu, že došlo k skončeniu nájomnej zmluvy. Ak má obec záujem uzatvoriť nájomnú zmluvu s treťou osobou v prípade skončenia doby nájmu alebo v prípade uplynutia výpovednej doby, je potrebné mať na zreteli zákonné podmienky prednostného práva na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy pôvodného nájomcu.

Užívanie poľnohospodárskej pôdy bez písomnej nájomnej zmluvy

V aplikačnej praxi sa možno stretnúť s prípadmi porušenia zákona, keď subjekty užívajú obecnú poľnohospodársku pôdu bez uzatvorenia písomnej nájomnej zmluvy, čo je v rozpore so zákonom o majetku obcí.

Zákon o NPP sa v snahe o naplnenie verejného záujmu riadneho obhospodarovania poľnohospodárskej pôdy snaží túto nezákonnosť preklenúť. Na tento účel zákonodarca v § 12 ods. 4 zákona o NPP zakotvuje zákonný predpoklad vzniku nájomného vzťahu na dobu neurčitú pri užívaní bez písomnej nájomnej zmluvy. „Ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, pričom užívateľ vlastníka pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy upozornil na právne dôsledky jeho nekonania, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas podľa § 6; to neplatí, ak vlastník pred doručením návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku.“

Na naplnenie zákonného predpokladu vzniku nájomného vzťahu na dobu neurčitú v prípade,ak neexistuje písomná nájomná zmluva sa vyžaduje kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:

i. užívanie pozemkov bez nájomnej zmluvy;

ii. návrh na uzavretie nájomnej zmluvy zo strany užívateľa;

iii. márne uplynutie dvojmesačnej lehoty od doručenia návrhu (obec návrh neodmietla, ani nevyzvala na vrátenie a prevzatie pozemkov);

iv. upozornenie užívateľa na právne dôsledky nekonania obce.

Ak užívateľ v sprievodnom liste k nájomnej zmluve obec neupozornil na právne dôsledky jej nekonania, preto pokiaľ o tomto nebola obec zo strany užívateľa poučená inou preukázateľnou formou, nedôjde k naplneniu podmienok zákonného predpokladu vzniku nájomného vzťahu na dobu neurčitú.

Nájom poľnohospodárskej pôdy a zákon o majetku obcí 

V prípade prenechania majetku obce do nájmu, ak neexistuje prednostné právo doterajšieho nájomcu podľa osobitného zákona o NPP, je povinnosťou obce pri prenechávaní pôdy do nájmu postupovať jednou z nasledujúcich foriem:

i. Obchodnou verejnou súťažou

ii. Verejnou dražbou,

iii. Priamym prenájmom najmenej za nájomné vo výške určenej znaleckým posudkom podľa osobitného predpisu,

iv. Uplatnením výnimky prenajatia majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.

Vymedzenie dôvodu hodného osobitného zreteľa nesmie byť arbitrárnosťou (svojvôľou) orgánov obce. Ak sa osobitne kvalifikovaná 3/5 väčšina poslancov obecného zastupiteľstva uznesie na dôvode, ktorý rešpektuje základné zásady nakladania s majetkom obce § 7 ods. 1 zákona o majetku obcí, sleduje legitímny cieľ, existuje logická nadväznosť medzi označeným dôvodom a vymedzeným cieľom a zvolený spôsob nakladania s majetkom je potenciálne schopný cieľ dosiahnuť, tak je naplnená podmienka (hypotéza) pre postup z dôvodu hodného osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí.

Nakladanie s majetkom obce formou prenájmu pozemkov a stavieb na poľnohospodársky účel prioritne v prospech konkrétneho subjektu práva môže byť dôvodom hodným osobitného zreteľa podľa § 9a ods. 9 písm. c) zákona o majetku obcí, ak obecné zastupiteľstvo legitímne vyhodnotí a v uznesení obecného zastupiteľstva výslovne popíše všetky vyššie uvedené kritériá vylučujúce arbitrárnosť pri rozhodovaní.

Za predpokladu, že:

• predmet nájmu bol doteraz navrhovateľom nájomnej zmluvy riadne užívaný a obhospodarovaný, čím dochádzalo k zvyšovaniu bonity poľnohospodárskej pôdy;

• navrhovateľ nájomnej zmluvy si plnil riadne svoje zákonné povinnosti užívateľa predmetu nájmu (napr. platenie dane z nehnuteľnosti)

je legitímnym očakávaním navrhovateľa nájomnej zmluvy a súčasne môže byť dôvodom hodným osobitného zreteľa v podmienkach obce pristúpiť k uzatvoreniu nájomnej zmluvy. Hoci užívateľ nemá právny nárok na uzatvorenie nájomnej zmluvy (nevzťahuje sa naňho zákonného prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy), je riadne užívanie predmetu nájmu tak v záujme užívateľa, ako aj obce ako vlastníka poľnohospodárskej pôdy, zo statusu ktorého vyplývajú povinnosti chrániť jej vlastnosti a funkcie na zabezpečenie trvalo udržateľného obhospodarovania, ale taktiež na udržanie ekologického a genetického potenciálu živých organizmov.

Primerané predĺženie doby nájmu alebo právo na primeranú náhradu 

Podľa § 13 ods. 1 zákona o NPP „Ak nájomca vynaložil nevyhnutné náklady na udržiavanie pozemku v stave spôsobilom na riadne poľnohospodárske využitie, ak nejdeo obvyklé náklady pri užívaní prenajatého pozemku alebo ak vynaložil účelné náklady na rozmnoženie alebo na zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia, alebo na zvýšenie výkonnosti pozemku so súhlasom prenajímateľa, alebo v rámci opatrení schválených príslušným orgánom štátnej správy a dohodnutý čas nájmu alebo výpoveď nájmu dohodnutého na určitý čas sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkov vynaložených na taký účel (§ 8 ods. 2),  a nájomca ich preto nemôže zužitkovať, má právo na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu.“

V danom prípade ide o vynaloženie nie obvyklých nákladov na udržiavanie poľnohospodárskeho pozemku, pričom pojem „obvyklé“ náklady je potrebné chápať ako náklady súvisiace s podnikaním nájomcu v poľnohospodárstve, teda napríklad náklady na sejbu, orbu, žatvu. „Nevyhnutné náklady na udržiavanie pozemku v stave spôsobilom na riadne poľnohospodárske využitie“ sú náklady nesúvisiace s udržiavaním pozemku v takom stave, aby sa napr. vyhovelo legislatívne v oblasti ochrany poľnohospodárskej pôdy.

V prípade účelných nákladov na rozmnoženie alebo zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia, alebo účelných nákladov na zvýšenie výkonnosti pozemku so súhlasom prenajímateľa – ide o vynaloženie účelných nákladov so súhlasom prenajímateľa, pričom výsledkom je rozmnoženie alebo zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia.

Vo všetkých v § 13 ods. 1 zákona o NPP predpokladaných situáciách je však podmienkou nároku na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu skutočnosť, že nájom sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkov vynaložených na taký účel, nájomca ich preto nemôže zužitkovať a vydaním a navrátením pozemkov by nájomca utrpel stratu.

Opcia na nájom (automatické predlžovanie platnosti nájomných zmlúv)  

Dĺžka trvania nájomnej zmluvy je podmienená dobou nájmu a uplynutím dojednanej doby, avšak zmluvné strany si môžu dojednať v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti možnosť automatickej obnovy zmluvy. Dojednaná automatická obnova zmluvy spočíva v tom, že nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, len ak prenajímateľ v určitej zmluvne pevne dojednanej lehote pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého majetku po skončení nájmu. V opačnom prípade sa nájomná zmluva obnovuje na určitý čas za podmienok dojednaných touto zmluvou.

Vo vzťahu k právnej úprave ukončenia nájomnej zmluvy obsiahnutej v zákone o NPP je možnosť automatickej obnovy zmluvy prípustná v rámci zmluvnej voľnosti zmluvných strán.

Zákon o NPP tento spôsob automatickej obnovy nájomnej zmluvy uzatvorenej na určitý čas upravoval pred novelizáciou zákonom č. 291/2017 Z. z. Zákon o NPP v súčasnosti síce uvedený spôsob ukončenia nájomnej zmluvy neupravuje, avšak právna úprava ani v súčasnosti zákonu  nevylučuje. Vzhľadom na to, možno uplatniť aj tzv. „obnovu“ doterajšej nájomnej zmluvy opäť na určitý čas za podmienok v nájomnej zmluve dohodnutých.

UPOZORNEIE

Opcie (automatické predlžovanie platnosti nájomných zmlúv) na predlžovanie nájmov nie je vhodné dojednávať ani pri nájme poľnohospodárskej pôdy, ale ani pri akýchkoľvek iných druhoch nájomných zmlúv, ak prenajímateľom je obec. Zmluvne dohodnuté opcie nájomných zmlúv sú síce zákonnými dojednaniami, avšak sú spravidla najnevýhodnejšou kategóriou nájomných zmlúv pre obec. Nájomné vzťahy s opciou je právne najnáročnejšie ukončiť a často z nich plynie množstvo náročných súdnych sporov.

Záver

Zákonné dôvody, pre ktoré môže obec ako prenajímateľ odmietnuť uzatvoriť nájomnú zmluvu s pôvodným nájomcom sú vymedzené taxatívne: neplnenie záväzkov vyplývajúcich z nájomnej zmluvy  nájomcom včas a riadne, navrhované nájomné nedosahuje ani obvyklú výšku, prenájom pozemkov blízkej osobe, prenájom právnickej osobe, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, pozemky bude užívať sám prenajímateľ, došlo k prevodu alebo k prechodu vlastníckeho práva k pozemkom, pozemky sú určené po skončením na iné ako poľnohospodárske účely podľa osobitného predpisu. Ak v konkrétnom prípade nemožno uplatniť ani jeden z vyššie uvedených taxatívne upravených zákonných dôvodov, prenajímateľ je povinný uzatvoriť nájomnú zmluvu s nájomcom na základe navrhovaciehokonania podľa § 13 ods. 3 Zákona o NPP ako osobitného zákona voči zákonu o majetku obcí.