Cieľom príspevku je upozorniť čitateľov na novú dôslednejšiu právnu úpravu vyjadrenia obce k vydržaniu vlastníckeho práva obsiahnutú v zákone č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v z. n. p. (ďalej len „Notársky poriadok“) . Keďže vyjadrenie obce je povinnou náležitosťou pre vydanie osvedčenia o vydržaní vlastníckeho práva notárom, tak na obce sa často obracajú rôzne fyzické a právnické osoby so žiadosťami o vydanie vyjadrenia obce k vydržaniu vlastníckeho práva v prospech týchto žiadateľov. Obce veľmi často postupujú pri vydaní vyjadrení pre žiadateľov nesprávne, pričom ich nesprávny postup má však závažné právne následky vo vzťahu k vlastníckemu právu pôvodne zapísaných vlastníkov v katastri nehnuteľností.
Vydržanie je originálny (pôvodný) spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k veci, v rámci ktorého vlastník nadobúda vlastníctvo nezávisle od vôle predchádzajúceho vlastníka. V zmysle čl. 20 ods. 1 alinea druhá Ústavy SR má vlastnícke právo všetkých vlastníkov rovnaký zákonný obsah a ochranu. Z uvedeného vyplýva, že vo vzťahu k inštitútu vydržania vlastníckeho práva mená obec žiadne špecifické postavenie oproti iným fyzickým alebo právnickým osobám práva súkromného. Rovnako obecný majetok požíva iba takú ochranu, ako vlastníctvo akéhokoľvek iného subjektu.
| ZÁVERY:• Obec môže vydržať majetok iných osôb a • iné osoby môžu vydržať obecný majetok,a to za rovnakých podmienok, ako u akýchkoľvek iných subjektov – t. j. predmet spôsobilý vydržania, dobromyseľnosť, oprávnená držba, zákonom stanovená doba držby. |
Obec sa podľa Notárskeho poriadku povinne vyjadruje aj k vydržaniu vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k inému (neobecnému) nehnuteľnému majetku nachádzajúcemu sa v jej katastrálnom území.
Kladné vyjadrenie obce, v katastrálnom území, ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je spolu s kladným vyjadrením posledného vlastníka zapísaného v katastri nehnuteľností (prípadne jeho právnych nástupcov) podmienkou vyhotovenia osvedčenia o vydržaní notárom.
| Upozornenie: v zmysle § 63 ods. 1 Notárskeho poriadku treba rozlišovať: ➢ Vyjadrenie obce ako posledného zapísaného vlastníka k vydržaniu vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k nehnuteľnému obecnému majetku: V tomto prípade sa obec ako posledný zapísaný vlastník vyjadruje, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady! Odporúčam zveriť rozhodnutie o tomto vyjadrení štatútom obce do kompetencie obecného zastupiteľstva. ➢ Vyjadrenie obce k vydržaniu vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k nehnuteľnosti inej fyzickej alebo právnickej osoby – V tomto prípade sa obec vyjadruje, že vznikom vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nie sú dotknuté jej oprávnené záujmy ! Ide o kompetenciu starostu obce ako štatutárneho orgánu obce. |
Notársky poriadok v platnom znení zavádza aj tzv. fikciu kladného vyjadrenia obce k vydržaniu – podľa § 63 ods. 3 Notárskeho poriadku „…Ak obec vo svojom vyjadrení podľa odseku 1 písm. a) druhého bodu dotknuté záujmy neoznačí alebo sa nevyjadrí do troch mesiacov od doručenia žiadosti o vyjadrenie, má sa zato, že záujmy obce nie sú dotknuté.…“
Oprávnené záujmy obce môžu vyplývať napr. zo schváleného územného plánu obce ako verejnoprávnej korporácie územného typu, napr. na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom vydržania sa plánuje uskutočnenie verejnoprospešnej stavby.
Obec sa nesmie nechať „vtiahnuť“ do toho, aby sa vyjadrovala k splneniu zákonných podmienok vydržania vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k nehnuteľnosti. – napr. že osoba XY užívala nehnuteľnosť viac ako 10 rokov, že bola pri držbe dobromyseľná, že do oprávnenej držby vstúpila od dátumu, že držba bola nepretržitá, a pod. Práve takéto „vyjadrenia“ sa osoby usilujúce o vydržanie často snažia od obcí získať. Nesprávne „vzory“ vyjadrení obce k vydržaniu možno nájsť na mnohých webových stránkach. Dôsledkom sa stávajú „pochybné vydržania“ ako zásadný zásah do vlastníckeho práva pôvodných vlastníkov. Obec takýmto postupom koná v rozpore s čl. 2 ods. 2 Ústavy SR, keď sa ako orgán verejnej moci vyjadruje k tomu, na čo ho žiaden zákon nezmocňuje.
Znenie Notárskeho poriadku ohľadom vyjadrenia obce k vydržaniu sa do súčasnej podoby dostalo novelou Notárskeho poriadku (zákon č. 267/2015 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony), ktorá nadobudla účinnosť 1. decembra 2015.
| Porovnanie Podľa § 63 ods. 1 písm. 2 Notárskeho poriadku k vyhláseniu o vydržaní účastník dokladá:• Znenie účinné od 1. decembra 2015 – „Vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že vznikom vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nie sú dotknuté jej oprávnené záujmy.“• Znenie účinné do 30. novembra 2015 – „Vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady.“ |
Zákonodarcom uskutočnené precizovanie zákonného textu hodnotím veľmi pozitívne.Vykonanou zmenou (citovaná novela) sa bližšie špecifikoval dôvod a obsah vyhlásenia obce k vydržaniu vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k nehnuteľnosti. Novelou Notárskeho poriadku sa výslovne uviedlo, k čomu sa majú obce vo svojom vyjadrení k vydržaniu vysloviť, t. j. ku skutočnosti, či vydržaním sú, alebo nie sú dotknuté oprávnené záujmy obce. A contrario obec sa nevyjadruje (nesmie vyjadriť) ku skutočnosti, či vydržaním sú, alebo nie sú dotknuté oprávnené záujmy tretích osôb. Obec nemá možnosť znemožniť účinky vydržania tým, že uplatní akúkoľvek výhradu.
Materiálne k principiálnej zmene právnej úpravy nedošlo, len súčasná úprava Notárskeho poriadku po 1. decembri 2015 je oproti pôvodnej úprave pre obce zrozumiteľnejšia. Podľa znenia Notárskeho poriadku účinného do 30. novembra 2015 si mnohé obce častokrát nevedeli správne vyložiť znenie zákona, v čom môžu spočívať ich výhrady k vydržaniu vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. V aplikačnej praxi tak nebolo ojedinelé, že obce vydávali na žiadosť rôzne listiny nazvané ako „potvrdenie“ alebo „osvedčenie“ s celkom iným, než Notárskym poriadkom predpokladaným obsahom, neuvedomujúc si závažnosť takéhoto vyhlásenia.
Závažnosť nesprávneho postupu obcí pri vydržaní má závažné dôsledky aj v rovine následnej náročnej právnej ochrany pôvodných vlastníkov, o čom svedčí ustálená rozhodovacia prax súdov, napr. rozsudok Krajský súd Trnava sp. zn. 24Co/93/2013 z 15.05.2016, rozsudok Najvyšší súd SR sp. zn. 4 M Cdo 24/2008 z 21.12.2009, rozsudok NS SR sp.zn. 2 Cdo 11/2007 z 29.01.2008.
Z judikatúry V súdnom konaní sa nie je možné domáhať určenia neplatnosti osvedčenia vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva vydaného notárom. Žalobu o určenie neplatnosti osvedčenia vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva nie je možné považovať za určovaciu žalobu – notár osvedčuje právnu skutočnosť; neosvedčuje, či tu je právny vzťah alebo právo. Notársky poriadok za listiny, vyhotovované v rámci notárskej činnosti, považuje aj notárom vydávané osvedčenia právne významných skutočností, medzi ktoré patrí aj osvedčenie o vyhlásení o vydržaní, ktoré je notár povinný spísať do notárskej zápisnice. Takéto osvedčenie vydané notárom v prípade, že obsahuje všetky náležitosti uvedené v § 63 Notárskeho poriadku, má povahu verejnej listiny so všetkými z toho vyplývajúcimi právnymi dôsledkami.Zo samotnej podstaty činnosti notára spočívajúcej v osvedčovaní právne významných skutočností je zrejmé, že žaloba o neplatnosť takéhoto osvedčenia vydaného notárom, do úvahy neprichádza. Notársky poriadok preto ani nemá osobitné ustanovenie, ktoré by umožňovalo osobe tvrdiacej o sebe, že bola vydaným osvedčením dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť osvedčenia. Rovnako ani hmotné právo (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p., zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v z. n. p.) nemá zákonné ustanovenia, ktoré by umožňovali dotknutej osobe domáhať sa (ne)platnosti osvedčenia vydaného notárom. V hmotnom práve sa nachádzajú len zákonné ustanovenia, ktoré upravujú platnosť právneho úkonu. Z uvedeného možno preto vyvodiť, že domáhanie sa, aby súd určil, že osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, pojaté do notárskej zápisnice spísanej notárom, je neplatné, nemá oporu v príslušných právnych predpisoch.
