V aplikačnej praxi obcí sa pomerne často stretávame s uzatvorením nájomných zmlúv na dobu určitú, avšak na veľmi dlhú dobu presahujúcu štandardnú dĺžku ľudského života, najčastejšie na 99 rokov. Cieľom uzatvárania nájomných zmlúv na dobu určitú, avšak na veľmi dlhú dobu, je spravidla snaha vyhnúť sa voľnejšiemu právnemu režimu nájomných zmlúv na dobu neurčitú. Nájomné zmluvy na dobu neurčitú je možné ukončiť podľa zákona oveľa jednoduchšie ako nájomné zmluvy na dobu určitú. Uzatvorením nájomnej zmluvy na dobu určitú, ale na veľmi dlhý čas preto môže byť obchádzanie zákonnej úpravy a zakrývanie iného právneho vzťahu. Tento prístup je nebezpečný najmä u obcí ako verejnoprávnych subjektov, ak prenajímajú majetok obce, ktorý podlieha zvýšenej právnej ochrane. Súdna prax i odborná literatúra museli preto reagovať na také konanie zmluvných strán, ktorých cieľom je obchádzať zákonnú úpravu. predložený príspevok poukazuje na základné pravidlá, akými sa nájomné zmluvy na 99 rokov (alebo inú nepremerane dlhú dobu) riadia.
Nájomná zmluva predstavuje právny titul užívania nehnuteľností, pre ktorú sú charakteristické pojmové znaky dočasnosti a odplatnosti. Dočasnosť a odplatnosť právneho vzťahu vyplýva zo základného legislatívneho rámca podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia „Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.“
Dočasnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú, ktorá je povinne zverejňovaná, je garantovaná zákonnou prezumpciou neplatnosti zmluvných dojednaní, vylučujúcich možnosť jej vypovedania podľa prvej vety § 582a Občianskeho zákonníka.
V súlade s týmto ustanovením „Ustanovenia zmluvy podľa § 47a dojednanej na dobu neurčitú (poznámka autora: ide o všetky povinne zverejňované zmluvy), ktorej predmetom je záväzok na nepretržitú alebo opakovanú činnosť, alebo záväzok zdržať sa určitej činnosti alebo strpieť určitú činnosť, ktoré vylučujú možnosť vypovedať zmluvu, sú neplatné.“
Návrh zmluvnej strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu určitú, s dobou trvania 99 rokov, by v prípade jeho preklenutia do konkrétneho právneho vzťahu nebol právne záväzný, a teda účinný.
| Rozhodovacia prax súdov posudzuje nájomné zmluvy uzatvorené na dobu dlhšiu, ako je reálna doba životnosti nájomcu, ako simulovaný právny úkon, ktorým zmluvné strany sledovali reálne dojednanie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, prevodnej zmluvy, resp. zriadenie vecného bremena (disimulovaný právny úkon). |
Nájomná zmluva uzatvorená na 99 rokov predstavuje hybrid medzi zmluvným a vecným právom, ktoré inak pre založenie účinkov navyše oproti nájomnej zmluve, vyžaduje úradne osvedčené podpisy oprávneného a povinného a právoplatné rozhodnutie príslušnej správy katastra o povolení vkladu. Skutočnou vôľou zmluvných strán je tak vytvorenie „monopolného postavenia“ nájomcu, ktorý je uzatvorením nájomnej zmluvy na 99 rokov dostatočne chránený priznaním jej charakteru „na dobu určitú“ pred vypovedaním zo strany prenajímateľa a súčasne má nájomca dostatočne garantovaný časový priestor užívania predmetu nájmu. V prípade, ak by aj obec v priebehu trvania nájmu previedla nehnuteľnosti, platí § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú.“
Časť právnej vedy spája s uzatvorením nájomnej zmluvy na dobu 99 rokov právny následok absolútnej neplatnosti pre obchádzanie pojmového znaku nájmu – dočasnosti podľa § 39 Občianskeho zákonníka.
Generálne platí, že rozhodovacia prax súdov je nejednotná v určení, ako nazerať na nájomnú zmluvu na 99 rokov, a síce, či skutočnou vôľou zmluvných strán bolo uzatvorenie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, kúpnej zmluvy, alebo vecného bremena. Do úvahy len eventuálna záväznosť nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú ako disimulovaného právneho úkonu.
Z JUDIKATÚRY
Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 28Cdo 2747/2008 „Dojednanie o dĺžke nájmu presahujúce obvyklú dĺžku ľudského života nemôže požívať výhody zmluvného vzťahu uzatvoreného na dobu určitú. Také dojednanie svedčí záveru, že obsahovo ide o zmluvu dohodnutú na dobu neurčitú.“
V prípade kúpnej zmluvy, alebo zriadenia vecného bremena sa na jeho vznik v súlade so zákonom, a teda založenie účinkov právneho úkonu, vyžaduje dodržanie osobitného schvaľovacieho procesu mestským zastupiteľstvom, ktorý je odlišný od procesného postupu schvaľovania nájomnej zmluvy.
| Záver o tom, že na nájomnú zmluvu uzatvorenú na 99 rokov sa hľadí ako na nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, podporuje extenzívny výklad absencie skutočnej vôle strán pri zmluvnom dojednaní o dobe trvania nájmu a analogickej aplikácie § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka, upravujúcom nájom bytu. Podľa tohto ustanovenia „Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú“. |
Rovnako záver o tom, že nájomná zmluva uzatvorená na 99 rokov je de facto zmluva uzatvorená na dobu neurčitú, podporuje tiež téza o absencii vôle zmluvných strán len v časti konkrétneho zmluvného dojednania o dobe nájmu, a teda jej neplatnosti v tejto časti, zatiaľ čo zmluva ako celok je platná, za predpokladu, že ostatné podstatné náležitosti nájomnej zmluvy by boli riadne dojednané. Oddeliteľnosť zmluvných dojednaní podľa predchádzajúcej vety potvrdzuje uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 29Odo 3/2005.
Uzatvorením nájomnej zmluvy na 99 rokov sa nezaložia právne účinky spočívajúce v trvaní nájmu a absencie základu jeho vypovedania, keďže sa na túto hľadí ako na nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú. Vypovedateľnosť nájomnej zmluvy na dobu neurčitú je založená na viacerých miestach zákonnej úpravy. Pre povinne zverejňované zmluvy platí § 582a Občianskeho zákonníka. Ďalej vo všeobecných ustanoveniach k nájomnej zmluve podľa § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníku je obsiahnuté „Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.“ Podľa špeciálnej úpravy nájmu nebytových priestorov je v dispozitívnom § 10 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov upravená vypovedateľnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú bez udania dôvodu.
