Bulletín » Prideľovanie obecných nájomných bytov

Publikované , doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates

Pre bytový fond v Slovenskej republike je typický nedostatok bytov. Obec vytvára pri výkone samosprávy vhodné podmienky na bývanie svojich obyvateľov, vrátane výstavby obecných nájomných bytov. Kapacity obecných nájomných bytov však vo väčšine prípadov nepostačujú pokryť dopyt po nich. Na obec bývajú spravidla doručené viaceré žiadosti o prenechanie bytu do nájmu. Obce častokrát nevedia, či majú tieto žiadosti o pridelenie obecného nájomného bytu posudzovať podľa všeobecne záväzného nariadenia obce o prideľovaní bytov, podľa poradia žiadostí ako boli doručené obci, alebo či obec musí prideľovať obecné nájomné byty podľa všeobecných pravidiel o nájme podľa zákona SNER č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (t. j. schválením spôsobu prenájmu, zverejnením zámeru prenájmu, obchodnou verejnou súťažou  súťaž, alebo prenechaním do nájmu skrz dôvod hodný osobitného zreteľa).

 

Otázka prenechávania bytov do nájmu v obciach do je pomerne sporná, právna úprava je neuspokojivá a existujú na ňu rozdielne názory. Z platnej právnej úpravy však vyplýva, že treba rozlišovať prenechávanie bytu obcou do nájmu v závislosti od veľkostnej kategórie obce. Rozdielne možnosti majú obce do 5 000 obyvateľov a obce od 5 000 obyvateľov. Rozhodujúce je pritom použitie § 3 ods. 1 písm. c) zákona 138/1991 Zb. zákona o majetku obcí. V podstate § 1 ods. 3 písm. c) zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v poznámke pod čiarou uvádza len príkladmý výpočet zákonov. Relevantným je  pomerne historický zákon č. 182/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami, najmä jeho § 12. Uvedený zákon č. 182/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami (prihliadajúc na jeho účel a kompetenciu obce prijímať VZN a týmto spôsobom regulovať nájom bytov) možno považovať za lex specialis vo vzťahu k všeobecnému zákonu č. 138/1991 Zb. o majetku obcí. T. z. špeciálny zákon má prednosť pred všeobecným zákonom. Inštitút poradovníkov však zákon č. 182/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami vymedzuje len u obcí nad 5 000 tis. obyvateľov. Takéto obce častokrát formou VZN stanovujú poradovníky v tzv. sociálnych bytoch a v tzv. malometrážnych bytoch. Podľa §12 ods. 1 zákona 189/1992 Zb. „Obec, ktorá má viac ako 5 000 obyvateľov alebo je sídlom obvodného úradu, môže ustanoviť všeobecne záväzným nariadením, že zmluvu o nájme bytu vo vlastníctve obce alebo vo vlastníctve inej právnickej osoby s prevažnou majetkovou účasťou obce možno uzavrieť predovšetkým s uchádzačom o byt podľa poradia určeného obcou.“ A contrario, v obciach do 5 000 obyvateľov osobitná úprava pri prenechávaní bytov a nebytov do nájmu nie je v platnej právnej úprave obsiahnutá. Obce do 5 000 obyvateľov pre poradovníky zákonný podklad nemajú a pri prenechávaní bytov a nebytov do nájmu postupujú podľa všeobecných pravidiel zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí. V obciach do 5 000 obyvateľov sa pravidlá zákona 138/1991 Zb. zákona o majetku obcí sa vzťahujú aj na prenechávanie bytov do nájmu. Primerané použitie pravidiel zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí nevylučuje žiaden zákon. T. z. obec postupuje klasicky: rozhodne o spôsob prenájmu, zverejní zámer prenájmu, schváli prenechanie do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa alebo realizuje súťaž o najvhodnejší návrh nájomnej zmluvy. Kompetenčné otázky pri prenechávaní bytu do nájmu v obci majú povinne upravovať Zásady hospodárenia a nakladania s majetkom obce.

Máte záujem o právne poradenstvo? Naša advokátska kancelária sa špecializuje na rôzne oblasti práva. Napíšte nám a spoločne nájdeme riešenie.

Mám záujem o spoluprácu
Ak ste náš klient, zadajte heslo