Bulletín » Nájomná zmluva na 99 rokov

Publikované , doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates

V aplikačnej praxi obcí sa pomerne často stretávame s uzatvorením nájomných zmlúv na dobu určitú, avšak na veľmi dlhú dobu presahujúcu štandardnú dĺžku ľudského života, najčastejšie na 99 rokov. Cieľom uzatvárania nájomných zmlúv na dobu určitú, avšak na veľmi dlhú dobu,  je spravidla snaha vyhnúť sa voľnejšiemu právnemu režimu nájomných zmlúv na dobu neurčitú. Nájomné zmluvy na dobu neurčitú je možné ukončiť podľa zákona oveľa jednoduchšie ako nájomné zmluvy na dobu určitú. Uzatvorením nájomnej zmluvy na dobu určitú, ale na veľmi dlhý čas preto môže byť obchádzanie zákonnej úpravy a zakrývanie iného právneho vzťahu. Tento prístup je nebezpečný najmä u obcí ako verejnoprávnych subjektov, ak prenajímajú majetok obce, ktorý podlieha zvýšenej právnej ochrane. Súdna prax i odborná literatúra museli preto reagovať na také konanie zmluvných strán, ktorých cieľom je obchádzať zákonnú úpravu. predložený príspevok poukazuje na základné pravidlá, akými sa nájomné zmluvy na 99 rokov (alebo inú nepremerane dlhú dobu) riadia.

Nájomná zmluva predstavuje právny titul užívania nehnuteľností, pre ktorú sú charakteristické pojmové znaky dočasnosti a odplatnosti. Dočasnosť a odplatnosť právneho vzťahu vyplýva zo základného legislatívneho rámca podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia „Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.“

Dočasnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú, ktorá je povinne zverejňovaná, je garantovaná zákonnou prezumpciou neplatnosti zmluvných dojednaní, vylučujúcich možnosť jej vypovedania podľa prvej vety § 582a Občianskeho zákonníka. 

V súlade s týmto ustanovením Ustanovenia zmluvy podľa § 47a dojednanej na dobu neurčitú (poznámka autora: ide o všetky povinne zverejňované zmluvy), ktorej predmetom je záväzok na nepretržitú alebo opakovanú činnosť, alebo záväzok zdržať sa určitej činnosti alebo strpieť určitú činnosť, ktoré vylučujú možnosť vypovedať zmluvu, sú neplatné.“

Návrh zmluvnej strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu určitú, s dobou trvania 99 rokov, by v prípade jeho preklenutia do konkrétneho právneho vzťahu nebol právne záväzný, a teda účinný. 

Rozhodovacia prax súdov posudzuje nájomné zmluvy uzatvorené na dobu dlhšiu, ako je reálna doba životnosti nájomcu, ako simulovaný právny úkon, ktorým zmluvné strany sledovali reálne dojednanie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, prevodnej zmluvy, resp. zriadenie vecného bremena (disimulovaný právny úkon).

 Nájomná zmluva uzatvorená na 99 rokov predstavuje hybrid medzi zmluvným a vecným právom, ktoré inak pre založenie účinkov navyše oproti nájomnej zmluve, vyžaduje úradne osvedčené podpisy oprávneného a povinného a právoplatné rozhodnutie príslušnej správy katastra o povolení vkladu. Skutočnou vôľou zmluvných strán je tak vytvorenie „monopolného postavenia“ nájomcu, ktorý je uzatvorením nájomnej zmluvy na 99 rokov dostatočne chránený priznaním jej charakteru „na dobu určitú“ pred vypovedaním zo strany prenajímateľa a súčasne má nájomca dostatočne garantovaný časový priestor užívania predmetu nájmu. V prípade, ak by aj obec v priebehu trvania nájmu previedla  nehnuteľnosti, platí § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú.“

Máte záujem o právne poradenstvo? Naša advokátska kancelária sa špecializuje na rôzne oblasti práva. Napíšte nám a spoločne nájdeme riešenie.

Mám záujem o spoluprácu
Ak ste náš klient, zadajte heslo